Entenda a Multa na Rescisão dos Contratos de Imóveis e Evite Perder Dinheiro

        Conseguir comprar um imóvel é um dos principais sonhos de consumo dos brasileiros. A casa própria traz segura, estabilidade e aconchego.

         Para realizar esse objetivo, a maior parte de nós realiza um contrato com uma imobiliária, construtora ou incorporadora para pagar o imóvel adquirido por alguns anos.

         E quando esse contrato não faz mais sentido para a pessoa, seja por causa de divórcio, problemas financeiros, mudança de cidade ou qualquer outro motivo, esse sonho pode se tornar um pesadelo.

         Quando ocorre o cancelamento do contrato, várias empresas cobram multas que variam entre 20%, 30%, 50% ou não devolvem nenhum valor para o cliente.  Será que isso é correto?

         Por isso, veja nesse artigo tudo o que você precisa saber sobre as multas para rescisão de um contrato imobiliário, seja contrato de um apartamento, casa, sobrado, galpão, sala comercial, lote, loteamento, etc.

Rescisão do contrato sem culpa da empresa

         Primeiramente, é importante dizer que esse texto vai tratar da rescisão contratual quando não há culpa da empresa.

         Quando há um atraso na entrega da obra, os serviços básicos relacionados à infraestrutura não foram entregues ou qualquer outra falta contratual cometida pela empresa, esta é quem deverá pagar uma multa pelo desfazimento do negócio e não você.

         Mas isso é assunto para outro artigo. Nesse será visto apenas a situação em que você – como comprador do imóvel – não deseja continuar mais pagando as parcelas e pretende cancelar o contrato.

Multa rescisória para os contratos imobiliários assinados ANTES de 27.12.2018

         No final do ano de 2018, houve a aprovação de uma lei nova (Lei de nº 13.786/2018) que passou a tratar de forma mais específica sobre os contratos imobiliários, principalmente sobre as multas para rescisão.

         É muito importante, então, verificar se o seu contrato foi assinado antes ou depois de 27.12.2018, data em que a citada lei entrou em vigor, porque existem regras diferentes para cada caso.

         Antes dessa lei, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tinha decidido sobre o limite que as empresas do ramo imobiliário poderiam cobrar de seus clientes para cancelar o contrato.

         Ficou estabelecido que o valor da multa deveria ser entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, veja:

(…) A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior é no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. (…) (STJ, 3ª Turma, AgInt no AREsp 1.359.159/ES, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 18/03/2019, DJe 22/03/2019, g.)

         É importante que você saiba que os 10% até 25% são sobre os valores pagos. Pode parecer insignificante essa última parte da frase, mas traz uma diferença enorme para a sua vida.

         Imagine que o seu contrato tem o valor total de R$ 200.000,00 e você pagou R$ 100.000,00 e quer rescindi-lo. Você teria direito de receber entre R$ 75.000,00 a R$ 90.000,00, porque que os percentuais são aplicados sobre os valores pagos.

         A multa aplicada pelo valor total do contrato te geraria um direito de receber apenas entre R$ 50.000,00 a R$ 80.000,00, desse mesmo contrato.

         Uma questão sutil te faria perder 10 mil reais na melhor das possibilidades e 40 mil, na pior.

         E é bom tomar cuidado com isso, muitas empresas imobiliárias colocam que o valor da multa deverá ser calculado sobre o contrato, o que não é correto.

Multa rescisória para os contratos imobiliários assinados DEPOIS de 27.12.2018

         Como dito anteriormente, as regras sobre multas contratuais para os contratos realizados depois de 27.12.2018 são outras e variam a depender do tipo e forma do empreendimento.

Contrato feito com incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação

         O regime de patrimônio de afetação é quando o imóvel vendido é retirado do patrimônio do incorporador e destinado exclusivamente para a realização daquele empreendimento.

         Geralmente é feita uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para essa modalidade de incorporação.

         A afetação do patrimônio evita que este bem tenha de ser utilizado para pagar multas de outros projetos ou dívidas que não sejam relacionadas ao próprio imóvel.

         É uma garantia a mais para o comprador, mas isso tem um custo alto.

         Na incorporação foi feita sob o regime de afetação, a multa rescisória pode chegar até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

         É uma multa muito alta.

         Embora prevista em lei, a penalidade é muito alta e desproporcional, podendo ser questionada judicialmente.

Contrato feito exclusivamente com o incorporador

         Se você tiver adquirido o imóvel exclusivamente com o incorporador, sem que a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a multa não poderá ser maior que 25% (vinte e cinco por cento) dos valores que foram pagos.

         Esse percentual obedece ao que a Justiça vinha impondo como limite máximo para a aplicação da multa por rescisão.

Contrato de loteamento urbano

         Esse é o contrato mais perigoso e que requer uma atenção redobrada!

         Os lotes foram, por vários anos, os principais tipos de “investimentos”. Havia uma altíssima valorização do imóvel em um curto espaço de tempo.

         Isso fez com que, entre 2009 e 2012, as empresas do ramo imobiliário não conseguissem atender à demanda dos consumidores, esgotando os lançamentos no mesmo dia que eram realizados.

         Várias pessoas, ainda hoje, adquirem esse tipo de imóvel sem a previsão de quitá-los, mas vendê-los após o pagamento de um ou dois anos, ganhando uma quantia considerável com a valorização do ágio.

         Caso você não queira continuar com o contrato, pedindo a rescisão, isso poderá ter um algo custo.

         É que nesse tipo de contrato é permitido, pela lei, que o máximo devido a título de multa, despesas administrativas, arras ou sinal, seja de até 10% (dez por cento) do valor do contrato.

         Você pode estar se perguntando o porquê de eu ter falado anteriormente que esse seria o contrato mais perigoso se a multa máxima seria de 10%, menores que os demais, inclusive.

         É que a multa incide sobre o valor integral do contrato e não sobre os valores pagos.

         Vamos a mais um exemplo: Um lote foi comprado por R$ 156.000,00 e você pagou R$ 10.000,00 e não quer mais continuar com esse contrato.

         10% do valor desse contrato seria R$ 15.600,00, ou seja, você ainda ficaria devendo para a empresa R$ 5.600,00, nesse exemplo.

         Essa situação, embora permitida por lei, também poderá ser questionada na Justiça.

         A cobrança de 10% sobre o valor do contrato é uma penalidade alta e desproporcional, que poderá ser aplicada apenas sobre o valor das quantias pagas, como vinha sendo decidido pelo STJ.

Informações aplicadas a todos os contratos

         Além das multas, pode ser devido, ainda, o pagamento de impostos; cotas de condomínios e contribuições devidas a associações de moradores; taxa de fruição; comissão do corretor de imóveis, mas sobre esse assunto falarei em outro artigo.

         O prazo e a forma para a devolução dos valores também necessitam de uma análise mais detalhada, que trarei em breve.

         É importante, por fim, informar que os valores deverão ser devolvidos de forma atualizada, pela mesma forma que as parcelas são reajustadas, no contrato.

– Dr. Rafael Rocha Filho