Empresa não poderá negativar nome de clientes por cobrança de atualização de saldo financiado

Em meados de 2020, dois clientes adquiriram, em conjunto, um imóvel com uma construtora, pelo preço de 510 mil reais, em São Paulo.

O pagamento ocorreria através de uma entrada, de R$ 102 mil, sendo que o restante, R$ 408 mil, seria financiado com uma instituição financeira.

No contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, há a previsão de que o valor do saldo a ser financiado (R$ 408 mil) seria atualizado, com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M, desde a assinatura do contrato até a conclusão do financiamento bancário.

Pela última cobrança realizada pela empresa, essa atualização do saldo, de agosto de 2020 até dezembro de 2020, quando houve a liberação do dinheiro pelo banco, gerou o acréscimo de R$ 84.422,00 no preço do imóvel.

Ao analisar o caso, foi possível observar algumas irregularidades que estavam sendo cometidas pela empresa.

Primeiramente, o uso do IGP-M, no ano de 2020, não foi a melhor opção de indexador para a correção monetária do contrato, porque este índice descolou dos demais, tendo atingido, no acumulado do ano, 23,5%. Foi o maior aumento nos últimos 17 anos. A inflação oficial e outros índices (IPCA, INPC-IBGE) ficaram entre 4,5% e 5,5%.

Dessa forma, como meio de corrigir essa distorção do IGP-M, os clientes pediram, na ação, a sua substituição pelo IPCA, índice que refletiu melhor a inflação no período, como eu explico nesse outro texto: O que pode ser feito para diminuir o IGP-M?

A cobrança dessa correção monetária, de forma mensal e acumulativa, como estava ocorrendo, é ilegal, quando o contrato tem prazo inferior a trinta e seis meses.

Isso, inclusive, eu explico nesse outro artigo: No contrato de compra e venda de imóvel pode haver correção monetária mensal?

Houve, também, a cobrança de juros compostos, sem previsão no contrato e de forma ilegal, eis que as empresas que não são integrantes do Sistema Financeiro Nacional (SFN) não podem adotar essa prática.

Sobre esse assunto: Meu imóvel foi financiado junto à construtora e as prestações só aumentam a cada mês.

Aplicando a forma correta de calcular os juros e a correção monetária do saldo financiado, foi possível observar que o valor da dívida seria de R$ 19.126,22 e que a empresa estava cobrando, de forma abusiva e ilegal, R$ 65.295,78.

Houve, então, a propositura de uma ação judicial com pedido de liminar, para que fosse autorizado aos clientes depositassem o valor que entendem como correto, afastando os efeitos da mora.

Em menos de 2 horas de protocolo da ação judicial, o Juiz Eduardo Tobias de Aguiar Moeller, da 2ª Vara Cível de São Paulo, concedeu liminar para que os clientes depositassem a quantia, proibindo a empresa de negativar ou protestar os seus nomes, sob pena de multa diária de R$ 250,00.

Os clientes, na mesma ação, ainda pedem a condenação de outra empresa, que foi contratada para obter o financiamento bancário e registro da compra perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Essa empresa demorou na conclusão da obtenção do empréstimo, enviou documentos errados, algo que retardou a liberação do financiamento bancário, tendo colaborado para o aumento da atualização do saldo.

Não houve transparência nas cobranças relativas às despesas de cartório com custas, emolumentos, taxas, entre outras quantias que os clientes pagaram, no valor total de R$ 27 mil.

Por fim, o registro da compra do imóvel foi feito no nome de apenas um dos compradores, apesar de serem dois, no contrato de compromisso de compra e venda. Por todos esses transtornos, os clientes pediram, ainda, indenização por danos morais.

Esses demais pedidos serão decididos quando o processo for sentenciado.

Os clientes foram representados, na ação judicial, pelo advogado Rafael Rocha Filho, do escritório Rocha Advogados, profissional especialista em direito imobiliário.

Dr. Rafael Rocha Filho