Em qual prazo o inquilino deve deixar o imóvel que foi arrematado em leilão?

Há pouco tempo escrevi um artigo sobre o prazo que o inquilino ou locatário tem para deixar um imóvel que foi vendido, explicando o que é o direito de preferência, (im)possibilidade de venda do imóvel durante o prazo de locação, diferença do contrato com prazo determinado e o com prazo indeterminado, entre outros pontos.

Você pode ler esse texto aqui.

Algumas pessoas levantaram uma dúvida relevante sobre qual seria o prazo que o inquilino teria para sair do imóvel quando este fosse arrematado em um leilão judicial.

Achei interessante a dúvida e, para esclarecer esse questionamento, fiz esse outro texto, abordando especificamente o tema.

A arrematação do imóvel durante a vigência de um contrato de locação

O art. 8º, caput, da Lei de nº 8.245/1991 (Lei de Locações), regula o prazo no qual o locatário ainda poderá permanecer no imóvel quando este for alienado, veja:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

O termo alienado é utilizado, no meio jurídico, para qualquer transferência de propriedade que ocorrer, pode ser uma permuta, uma venda, o perdimento do bem pela execução de uma garantia, por uma decisão judicial, etc.

Desse modo, como não há distinção legal, os prazos para que o locatário deixe o imóvel, quando este for objeto de arrematação em um leilão, é o mesmo quando o bem for vendido para outra pessoa.

O professor Luiz Antônio Scavone Junior, em sua obra, assim explica esse tema:

A hipótese do art. 8º – alienação, onerosa ou gratuita, do imóvel locado –, autoriza o adquirente, promissário comprador ou cessionário, a exercer a denúncia, também imotivada.

O vertente artigo se aplica, inclusive, se a aquisição se der em hasta pública posto que não distingue a forma de alienação, merecendo tratamento igual o adquirente por negócio jurídico e por hasta pública.

E a Justiça, decidindo uma demanda que envolvia essa questão, decidiu pela aplicabilidade do prazo previsto no art. 8º da Lei de Locações, veja:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Com Revisão 992000202435 (640213500) – Relator: Dyrceu Cintra – Comarca: Marília – Órgão julgador: 5ª Câmara do Terceiro Grupo (Extinto 2° TAC) – Data do julgamento: 30.10.2002 – Data de registro: 12.11.2002 – Os embargos de terceiro se prestam para a proteção da posse direta de locatária ameaçada de esbulho por ato judicial em execução de que não é parte. Executada que continua na posse de imóvel penhorado, sem restrições de uso e gozo, pode alugá-lo a terceiro.

A arrematação em hasta pública, como qualquer alienação do imóvel, não confere ao arrematante o direito de desalojar locatária do imóvel arrematado por meio de mandado de imissão na posse expedido nos próprios autos da execução, cumprindo-lhe denunciar a locação, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/91, promovendo, depois, se necessário, a ação de despejo.

Assim, caso o contrato de locação seja com prazo determinado, isto é, com começo e fim, deverá: esperar o prazo final do contrato, desde que haja cláusula de vigência em caso de alienação e o contrato esteja averbado junto à matrícula do imóvel.

Após o término do prazo contratual, o arrematante terá de aguardar o prazo de 30 (trinta) dias para que o inquilino desocupe o bem, desde que notifique o locatário de que deseja a sua saída.

Caso o contrato seja por prazo indeterminado: o inquilino deverá desocupar o imóvel em 90 (noventa dias) após ser notificado. E essa notificação deverá ser enviada no prazo de 90 (noventa) dias contados da alienação, caso esse prazo não seja respeitado, entende-se que há concordância na manutenção da locação.

E o direito de preferência do inquilino?

No caso de arrematação do imóvel em leilão, não há o direito de preferência previsto no art. 27, da Lei de Locações.

É que a preferência só há quando a alienação for decorrente de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, hipóteses que não se confundem com a arrematação em leilão (hasta pública).

O inquilino, nesse caso, não terá o direito de ser notificado previamente para que diga se há o seu interesse em adquirir o imóvel, mas isso não o impede de arrematar o imóvel, no leilão, contudo, disputará com os demais sem nenhuma preferência ou benefício.

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