EM CASO DE RECISÃO DE CONTRATO DE IMÓVEL, MULTA NÃO PODE PASSAR DE 25%, INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), permitia que a multa, em caso de rescisão de contrato imobiliário por culpa do comprador, fosse entre 10% e 25% dos valores pagos a título de aquisição deste imóvel, a depender da circunstância de cada caso.
Entretanto, após o julgamento do EAg n. 1.138.183/PE, a Segunda Seção modificou essa orientação, fixando o percentual de forma fixa, em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, desde que o contrato tenha sido realizado antes da Lei nº 13.786/2018 (lei que possibilitou aumentar esse percentual para até 50%).
Veja nesse outro texto como ficou a multa nos contratos feitos após a Lei acima citada: Entenda a multa na rescisão dos contratos de imóveis e evite perder dinheiro.
A Ministra Nancy Andrighi afirmou que:
Prevalece, então, na jurisprudência mais atual: i) “a orientação de um padrão indenizatório de 25% do valor pago” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); e ii) que esse percentual é indenizatório, cominatório e fixo, independendo das circunstâncias concretas de cada hipótese particular.
Esse percentual fixo, de 25%, tem tanto natureza indenizatória como cominatória, valor, que, portanto, abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
E segundo a orientação da Corte, a fixação do percentual de retenção abrange as “despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador” (REsp 1224921/PR, Terceira Turma, DJe 11/05/2011). Seguindo essa orientação: AgInt no REsp 1806095/CE, Terceira Turma, DJe 21/11/2019.
A comissão de corretagem é considerada como uma despesa do vendedor e, mesmo considerando que é possível transferir essa despesa para o comprador (tema 938/STJ), ela deve ser considerada incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos na hipótese de rompimento do contrato por culpa ou iniciativa do consumidor.
A Terceira Turma, em julgamento de outro processo, havia decidido que a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual da multa que havia sido fixada, configuraria enriquecimento ilícito da vendedora, algo que não poderia ser permitido, veja:
O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuízos suportados, notadamente com “as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador” (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26/4/2011, DJe 11/5/2011). Caso em que a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem (15% dos valores pagos), configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte, o que é inadmissível.” (AgInt no REsp 1806095/CE, Terceira Turma, DJe 21/11/2019).
Dessa maneira, as empresas, em contratos feitos antes da Lei nº 13.786/2018, terão de se contentar com a multa de 25% sobre os valores pagos, não podendo incluir mais despesas rescisórias.
Essa notícia se refere ao processo: REsp nº 1820330 / SP, julgado em 01.12.2020.
Caso você queira saber como rescindir um contrato de imóvel feito após a Lei nº 13.786/2018, sem pagar multa, veja esse outro artigo: Como conseguir rescindir o contrato de compra e venda de um lote sem pagar multa.
Dr. Rafael Rocha Filho
