É POSSÍVEL SUSPENDER AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE QUANDO HÁ OUTRA AÇÃO DISCUTINDO A PERCA DO IMÓVEL EM LEILÃO?

Chegar a perder um imóvel em um leilão, em razão da falta de pagamento das parcelas, é a situação mais extrema que pode ocorrer com um adquirente.

Além da inclusão, no débito, de multa, despesas com cartório, honorários de advogado, juros e correção monetária, o transtorno de perder a sua moradia e ter de providenciar outro local para residir, mesmo que alugado (caso consiga), é o mais triste de toda essa situação.

Contar para a família, amigos e parentes que teve de deixar a antiga casa porque não foi possível pagar as parcelas não deve ser tarefa fácil.

Entretanto, o procedimento do leilão que é realizado, nessa situação, seja através das instituições financeiras ou demais credores, como imobiliárias, incorporadoras ou construtoras, deve seguir uma série de regras que, em muitos casos, não são cumpridas.

A inobservância dessas regras poderá acarretar em nulidade desse leilão e, consequentemente, todos os atos posteriores a ele.

Sobre algumas dessas nulidades que podem ocorrer em leilões, eu escrevi alguns outros textos, que você poderá ler aqui:

·         Nulidades na intimação por edital para leilão de imóvel financiado

·         Leilão de imóvel pode ser cancelado por uma letra ou um número

·         Por qual valor um imóvel financiado pode ser vendido no leilão?

·         Meu imóvel financiado está indo a leilão sem eu saber

Tenho certeza que os artigos acima poderão te ajudar a entender como funciona o leilão de imóveis e como falhas podem ocasionar na nulidade do procedimento.

Vamos entender um pouco sobre o que ocorre após a aquisição do imóvel no leilão e o procedimento para retirada do antigo proprietário de lá.

Ação de imissão na posse

Você precisa entender que, após a realização do leilão, caso alguém dê um lance vencedor, haverá a arrematação desse imóvel.

Pagando o valor oferecido, a comissão do leiloeiro e outras despesas que eventualmente existirem, o vencedor poderá realizar a escrituração desse imóvel e a sua transferência de propriedade, com o registro da aquisição do bem no Cartório de Registro de Imóveis.

Concluído esse procedimento, o arrematante será o novo proprietário do imóvel e certamente irá ingressar com uma ação de imissão na posse, isso é, uma ação judicial para quem tem a propriedade do imóvel, mas não tem a sua posse, com o objetivo de desocupá-lo e poder usar livremente o bem.

Antes do ingresso dessa ação, é altamente recomendado que o novo adquirente encaminhe uma notificação ao antigo proprietário, sob pena de não conseguir obter a liminar para desocupação imediata do bem, como aconteceu nessa situação.

Conseguindo ou não a liminar, quem perdeu o imóvel no leilão será intimado e citado para responder à ação. Mesmo que a liminar não tenha sido concedida, no início do processo, isso não impede que ela seja concedida posteriormente, inclusive na sentença.

Ocorre, entretanto, que é possível que o processo da ação de imissão na posse, proposto pelo novo adquirente contra o antigo, seja suspenso, especialmente em razão da existência de ação judicial contra quem foi responsável pelo financiamento do imóvel, quando houver questionamento acerca do próprio procedimento de consolidação da propriedade ou do leilão realizado.

Suspensão da ação de imissão na posse – existência de processo questionando o procedimento do leilão/consolidação da propriedade

O art. 313, inciso V, ‘a’, do Código de Processo Civil, estabelece a possibilidade de suspensão do processo quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra demanda, veja:

 

Art. 313. Suspende-se o processo:

 

(…)

 

V – quando a sentença de mérito:

 

a) depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente;

Na situação da existência de uma ação questionando o leilão ou o procedimento da consolidação da propriedade que foi feito e que ainda não tenha sido definitivamente julgada, poderá ocasionar na situação exata do mencionado dispositivo legal.

O processo de imissão na posse, proposto pelo novo proprietário contra o antigo, poderá depender do julgamento desta anterior ação proposta pelo antigo proprietário em face da instituição financeira ou empresa do ramo imobiliário que realizou o leilão do imóvel.

Isso não se trata de uma certeza (suspensão do processo), apesar de ser recomendável e prudente.

         O Tribunal de Justiça de Goiás tem decisão nesse sentido, veja:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ATRAVÉS DE LEILÃO. AÇÃO ANULATÓRIA PROPOSTA NA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA PARA A JUSTIÇA FEDERAL. DESNECESSIDADE. DECISÃO REFORMADA. SUSPENSÃO.

 

1. A propositura de ação pelo particular em face da Caixa Econômica Federal, na Justiça Federal, objetivando anular leilão extrajudicial promovido segundo as regras do sistema financeiro imobiliário, não promove a modificação de competência de ação promovida pelo adquirente do bem, com o intuito de imitir-se na respectiva posse, em curso na Justiça Estadual, não havendo se falar em conexão e remessa dos àquela, máxime porque na causa não figura qualquer dos entes federais previstos no artigo 109, inciso I, da Constituição Federal. Logo, desnecessária a remessa dos autos à Justiça Federal, devendo a ação de imissão de posse seguir o seu curso normal no juízo de primeiro grau.

 

2. Todavia, diante das circunstâncias segundo as quais a sentença da ação anulatória poderá produzir efeitos em relação à ação de imissão de posse, justifica-se a suspensão desta última até que se saiba do resultado da ação anulatória, com amparo na jurisprudência consolidada da Corte Superior. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5234361-50.2020.8.09.0000, Rel. Des(a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 28/09/2020, DJe de 28/09/2020).

E a Juíza Rita de Cássia Rocha Costa, magistrada de Guapó – Goiás, ao julgar um caso como este, em que os antigos proprietários (réus do processo) são defendidos pelo advogado Rafael Rocha Filho, do escritório Rocha Advogados, também determinou a suspensão da ação de imissão na posse, prescrevendo que:

A causa acima indicada versa sobre a anulação da consolidação de propriedade do imóvel descrito na petição inicial e rever o respectivo contrato de financiamento, sob alegação de cláusulas abusivas, cujo julgamento ainda não transitou em julgado, conforme evento 32.

Assim, como ainda resta pendente a análise do contrato firmado entre os ora réus e a Caixa Econômica Federal, o que, em tese, anularia a consolidação da propriedade do imóvel pelos aqui autores, necessário se faz a suspensão deste processo.

Tendo sido decidido:

Dessa forma, até a solução final da ação que discute o procedimento do leilão, o processo de imissão na posse ficará suspenso, impedindo que o novo proprietário ingresse no bem.

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Dr. Rafael Rocha Filho