DESCRIÇÃO INCORRETA OU DEFICIENTE DE IMÓVEL DE LEILÃO PODE RESULTAR EM NULIDADE

O principal objetivo da existência do leilão é possibilitar que o bem leiloado seja vendido/arrematado pela maior oferta, fazendo com que o credor receba o que lhe é de direito e que o devedor consiga obter o melhor preço em seu bem que está sendo perdido para pagamento dessa dívida.

Esse procedimento do leilão é cheio de regras, porque se trata de algo muito delicado, com a retirada da propriedade do bem, de modo forçado, de alguém.

Ao mesmo tempo que esse procedimento busca garantir a satisfação do crédito de uma das partes, deve resguardar o direito do devedor de não ser prejudicado além do necessário.

E, no caminhar de um processo de execução ou de um leilão extrajudicial, é comum que as regras impostas pela lei sejam atropeladas para buscar a rápida arrematação do imóvel que for levado a leilão.

Edital do leilão

Uma previsão que, muitas vezes, é descumprida é a necessidade da correta descrição do bem, no edital do leilão.

O art. 886, do Código de Processo Civil, traz que o edital do leilão, que é o documento que traz ou que deveria trazer todas as informações detalhadas acerca do bem que está sendo leiloado, deverá conter:

 

Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:

 

I – a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

 

II – o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;

 

III – o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;

 

IV – o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;

 

V – a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;

 

VI – menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.

 

Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação.

Não é incomum encontrar editais de leilão que descumpram essa exigência legal.

Descrição incorreta ou insuficiente do bem leiloado

Pode haver defeitos relativos à metragem do imóvel, informando que se trata de um bem com 100 metros quadrados, em vez de 130 metros, o que possivelmente atrairia mais compradores e, sendo feito o leilão com base em informação de metragem a menor, isso certamente resultará em prejuízo ao arrematado.

A ausência de descrição das benfeitorias existentes no imóvel, como por exemplo, um apartamento que está completo em marcenaria, com armários embutidos na sala, quartos, cozinha, varanda ou, então, um apartamento que possui porcelanato em toda sua área.

De igual modo, a ausência dessas benfeitorias no edital que, certamente, resultariam em uma disputa maior de lances, trará prejuízos a quem está perdendo o imóvel.

A justiça, inclusive, entende que essa descrição insuficiente de benfeitorias no edital é motivo para declarar a nulidade do leilão, devendo-se realizar nova avaliação do bem, veja:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. VÍCIOS APONTADOS NO EDITAL DE LEILÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS. DESCRIÇÃO DEFICIENTE – NÃO INCLUSÃO DAS BENFEITORIAS. NOVA AVALIAÇÃO. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AOS BENS.

 

1. Consoante disposto no artigo 886, inciso I, do Código de Processo Civil, o leilão será precedido de publicação de edital, que conterá a descrição do bem penhorado, com suas características e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros.

 

2. Na espécie, mostrou-se deficiente a descrição dos bens penhorados, porquanto o oficial de justiça avaliador fez menção apenas de seus limites e matrículas, baseando-se em meras informações de terceiros, sem qualquer referência às benfeitorias neles edificadas, o que acarreta substancial prejuízo à parte executada, haja vista a incorreta aferição do real valor dos imóveis.

 

3. Constatado que a descrição incompleta dos imóveis no auto de penhora e avaliação e no edital do leilão impediu a correta individualização dos bens, ensejando provável diminuição do número de interessados, excluindo eventuais adquirentes de moradia, bem assim a possibilidade de venda por um preço mais consentâneo com a realidade, faz-se mister a anulação do instrumento convocatório a realização de nova avaliação, com a observância de todas as formalidades legais. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA.

 

(TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5412442-89.2018.8.09.0000, Rel. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 31/10/2018, DJe  de 31/10/2018)

De igual maneira, tratando-se de um imóvel que tenha sofrido melhoramentos (acessão), como a edificação de uma casa no terreno, deverá constar no edital do leilão todas essas informações, sob pena de nulidade:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EDITAL DE PRAÇA. DESCRIÇÃO DEFICIENTE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE MENÇÃO A CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL. LIMITAÇÃO DE INTERESSADOS. PREJUÍZO À PARTE. NULIDADE.

 

1- Consoante disposto no artigo 886, inciso I, do novo Código de Processo Civil, o leilão será precedido de publicação de edital, que conterá a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros.

 

2- A descrição do bem no edital foi deficiente, porquanto fez constar que o imóvel consiste em ?um terreno para construção?, com menção de seus limites e de sua matrícula, sem, contudo, fazer qualquer referência à construção existente no local.

 

3- Constatado que a descrição incompleta do imóvel no edital impediu a correta compreensão do bem colocado em leilão e, de consequência, limitou o número de interessados, excluindo eventuais adquirentes de moradia, bem assim a possibilidade de venda por um preço mais consentâneo com a realidade, é de rigor a anulação do instrumento convocatório e, por conseguinte, da arrematação. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

 

(TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5152021-54.2017.8.09.0000, Rel. NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, 4ª Câmara Cível, julgado em 17/08/2017, DJe  de 17/08/2017)

É fundamental, portanto, analisar todos os atos que precederam ao leilão, especialmente o edital, para saber se não houve prejuízos ao arrematado com descrições incompletas ou insuficientes do bem levado a leilão.

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Dr. Rafael Rocha Filho