Como Diminuir os Valores dos Contratos de Financiamento de Imóveis pela Queda Geral de Juros
Caso você tenha financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú, Banco do Brasil, Santander do seu apartamento, casa, lote, sala comercial, galpão e qualquer outro tipo de imóvel e considere que os juros estejam abusivos, procurando um modo de revisá-lo, diminuindo o valor da parcela e do saldo devedor, esse texto poderá te ajudar.
A queda geral de juros ocorrida
Nos últimos anos, especialmente de 2017 para cá, vivenciamos uma das maiores – talvez a maior – queda de juros da história brasileira. A taxa Selic, que ocupava a casa de dois dígitos desceu para apenas um, possibilitando pagamento de juros menores.
Para se ter ideia da abrupta queda dos juros, observe o gráfico abaixo, que representa os índices de 2012 até 2017, tendo como pico uma taxa de 14,25% e indo para 7%.
Atualmente, a Selic está em um percentual ainda menor, de 4,25%, através do corte realizado em fevereiro de 2020.
A redução na taxa Selic tem a importante função de reduzir os juros no mercado, estimulando o consumo, com a contratação de empréstimos mais baratos, algo que resulta, também, em pagamento menor de investimentos, como os de renda fixa.
Os efeitos financeiros dessa medida começaram a ser sentidos recentemente, principalmente nos financiamentos imobiliários. Vários bancos tem reduzidos suas taxas.
Qual foi a redução nos juros dos contratos de financiamento imobiliários?
Segundo dados do Banco Central, os juros médios de mercado cobrados pelos bancos para financiamento imobiliário foram de 8,9% ao ano em agosto, ante 9,5% ao ano no final do ano passado e 11% no final de 2017.
Nos empréstimos com contratos assinados entre 2015 e 2017, os juros médios ficaram acima de 10%. Nesses contratos, saímos de taxas de 11% para 7,5% ao ano, uma economia de 68%.
Veja abaixo o comparativo das taxas mínimas dos maiores bancos nas principais linhas de crédito imobiliário:
Comparativo de juros para financiamento de imóveis
| Banco | Sistema Financeiro Habitacional (SFH) | Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – carta de crédito | pró-cotista FGTS | limite do financiamento |
| Caixa (modalidades tradicionais) | a partir de 7,5% ao ano + TR | a partir de 7,5% ao ano + TR | entre 8,76% e 9,01% ao ano + TR | até 80% do valor para imóveis novos e 70% do valor para usados |
| Caixa (linha nova, atualizada pela inflação) | a partir de 2,95% + IPCA | a partir de 2,95% + IPCA | não opera | até 80% do valor o imóvel |
| Banco do Brasil | a partir de 7,4% ao ano + TR | a partir de 7,4% ao ano + TR (na carteira habitacional hipotecária) | 9% ao ano + TR (disponível para imóveis novos e usados) | até 80% do valor do imóvel novo ou usado |
| Itaú Unibanco | a partir de 7,45% ao ano + TR | a partir de 7,45% ao ano + TR | não opera | até 82% do valor do imóvel (tanto para novos como usados) |
| Bradesco | a partir de 7,30% ao ano + TR | a partir de 7,30% ao ano + TR (na carteira habitacional hipotecária) | não opera | até 80% do valor do imóvel novo ou usado |
| Santander | a partir de 7,99% ao ano + TR | a partir de 7,99% ao ano + TR | a partir de 7,59% +TR (apenas para imóveis novos) | Até 80% do valor do imóvel (tanto para novos como usados) |
Ao conseguir baixar, por exemplo, a taxa de juros de 9,76% para 7,30% ao ano em uma dívida de R$ 300 mil, a economia total ao longo do contrato chegaria a quase R$ 100 mil.
Veja os exemplos abaixo com a aplicação da redução dos juros anteriormente cobrados com os atuais:
Exemplo 1: empréstimo de R$ 100 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano
- Valor do imóvel: R$ 125 mil
- Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 1.224,94
- Valor da parcela atual: R$ 1.143,97
- Taxa praticada atualmente: 7,30%
- Valor da parcela após redução da taxa: R$ 866,46
- Economia na parcela: R$ 358,49
- Economia total no contrato: R$ 47.709,48
Exemplo 2: empréstimo de R$ 300 mil, com taxa atual de 9,76% ao ano
- Valor do imóvel: R$ 500 mil
- Valor da 1ª parcela (01/01/2018): R$ 3.320,62
- Valor da parcela atual: R$ 3.179,61
- Taxa praticada atualmente: 7,30%
- Valor da parcela após redução da taxa: R$ 2.638,06
- Economia na parcela: R$ 682,56
- Economia total no contrato: R$ 98.900,77
Exemplo 3: empréstimo de R$ 500 mil, com taxa atual de 10,77% ao ano
- Valor do imóvel: R$ 625 mil
- Valor da 1ª parcela (01/03/2016): R$ 5.846,76
- Valor da parcela atual: R$ 5.335,45
- Taxa praticada atualmente: 7,30%
- Valor da parcela após redução da taxa: R$ 4.147,82
- Economia na parcela: R$ 1.698,94
- Economia total no contrato: R$ 196.714,63
Exemplo 4: empréstimo de R$ 750 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano
- Valor do imóvel: R$ 950 mil
- Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 9.083,46
- Valor da parcela atual: R$ 8.471,05
- Taxa praticada atualmente: 7,30%
- Valor da parcela após redução da taxa: R$ 6.389,52
- Economia na parcela: R$ 2.693,94
- Economia total no contrato: R$ 364.804,77
O que a legislação diz sobre isso?
É de conhecimento geral que um contrato faz lei entre as partes e todas as suas disposições devem se manter estáveis, garantindo segurança jurídica, conforme diz o princípio da pacta sunt servanda.
Ocorre que, ao longo da execução do contrato, algumas situações poderão surgir e trazer um desequilíbrio ao contrato.
Nesse caso, a própria legislação possui instrumentos para garantir que haja uma correção do contrato, diante dessa nova realidade, garantindo às partes equilíbrio, proporção e igualdade nas prestações.
O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei de nº 8.078/1990, é legislação plenamente aplicável em casos de contratos de financiamentos com instituições bancárias, conforme a súmula de nº 297, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que diz o seguinte:
O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.
E o CDC, em seu art. 6º, inciso V, prevê que é direito básico do consumidor a revisão de cláusulas contratuais em caso de algum fato superveniente que torne as prestações excessivamente onerosas, veja:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
(…)
V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;
Diferente do que diz o Código Civil para a revisão de um contrato, não é necessário que o fato seja imprevisível ou extraordinário, não havendo, pelo Código de Defesa do Consumidor, a adoção da teoria da imprevisão.
Há, no sistema consumerista, uma revisão por simples onerosidade excessiva. Basta um fato superveniente, como a redução da taxa de juros extremamente acentuada, que gerou o desequilíbrio. O Código de Defesa do Consumidor adotou a teoria da base objetiva do negócio jurídico.
Nos contratos antigos, com taxas de juros elevadas, há uma grande desproporção dos valores dos juros que os consumidores antigos pagarão em comparação com os consumidores que contratarem o financiamento agora.
Há casos em que o valor da parcela de um financiamento atual, de uma mesma modalidade de financiamento imobiliário e com o mesmo valor financiado, perante a mesma instituição financeira, corresponderá à metade do valor do antigo contrato, ou seja, um cliente de um contrato antigo paga R$ 5.000,00 de parcela; um novo, pode estar pagando R$ 2.500,00.
Lembre-se que a redução dos juros que o Banco Central realizou não é uma medida que penaliza os bancos, forçando-os a conceder juros mais baixos, as próprias instituições financeiras se beneficiam dessa medida, pagando juros menores e podendo oferecer empréstimos também com menores juros.
Os bancos, desse modo, acabam por se encontrarem em uma relação de extrema vantagem em relação aos consumidores que contrataram quando a taxa de juros era altíssima.
Essa ideia também está amparada no que consta no art. 170, VII, da Constituição Federal, qual seja, a busca da justiça social, um dos princípios gerais da atividade econômica.
Dessa maneira, alguém que está passando por dificuldades com o seu financiamento de apartamento, casa, lote, sala comercial, galpão e qualquer outro tipo de imóvel, poderá pedir a revisão da taxa de juros abusivos, diante do cenário atual.
O que alguém nessa situação poderá fazer?
Caso você se encontra nessa situação, o primeiro passo é providenciar a cópia integral do seu contrato e a planilha de evolução (onde se encontram todos os pagamentos realizados e o saldo devedor), você poderá pedir isso ao banco e eles terão de te enviar.
Com esses documentos, procure um advogado especializado na área, que analisará o seu contrato e recomendará o melhor para você. Ingressando, posteriormente, com a medida judicial mais recomendada.
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– Dr. Rafael Rocha Filho
