Juros caíram: dá para reduzir a parcela do financiamento imobiliário?

Quem assinou financiamento imobiliário num período de juros altos e vê o banco anunciando taxas bem menores para clientes novos sente que está pagando caro demais. A pergunta que chega ao escritório é sempre parecida: os juros caíram, posso pedir para reduzir a parcela? Esta página responde com honestidade o que a Justiça aceita e o que não aceita, mostra os caminhos que realmente funcionam para trocar a taxa, explica quando a revisão judicial tem base e o que fazer se as parcelas já estão apertando.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

Por que a queda da Selic não muda o seu contrato sozinha

O financiamento imobiliário com banco tem taxa definida no contrato, e a Selic influencia a taxa dos contratos novos, não dos que já foram assinados. Quando você contratou, o banco calculou o risco e o custo daquele momento, e você aceitou. Se a Selic subisse depois, o banco não poderia aumentar a sua taxa. Pela mesma lógica, quando ela cai, você não tem direito automático à redução. O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 6º, inciso V, permite revisar cláusula que ficou excessivamente onerosa por fato superveniente, mas os tribunais não têm aceitado a queda geral dos juros como esse fato, porque variação de taxa é o risco normal do contrato de crédito.

O que os tribunais aceitam é outra pergunta: a taxa era abusiva quando foi contratada? O STJ, no Tema 27, definiu que os juros remuneratórios só são reduzidos quando ficam muito acima da taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central para a mesma modalidade e época, e a Súmula 382 diz que taxa acima de doze por cento ao ano não é abusiva por si. Ou seja, a comparação certa não é com a taxa de hoje, e sim com a média do mês em que você assinou. Se a sua taxa estava dentro dessa média, a revisão dos juros não tem base. Se estava bem acima, há caminho.

O caminho que funciona: portabilidade e renegociação

A portabilidade de crédito é o instrumento criado pelo Conselho Monetário Nacional justamente para o cenário de juros em queda. Você pede a outro banco uma proposta para assumir o saldo devedor do seu financiamento com taxa menor, e o banco atual é obrigado a fornecer as informações do contrato e a liberar a operação, sem poder reter o cliente. O novo banco quita a dívida com o antigo e passa a receber as parcelas novas. Os custos são o registro da nova garantia no cartório de imóveis e, às vezes, uma nova avaliação do imóvel, e por isso a conta precisa ser feita: a economia nos juros tem de superar esses custos.

Na prática, o pedido de portabilidade funciona também como ferramenta de negociação. Quando o banco atual recebe a comunicação de que outro banco vai assumir a dívida, ele tem prazo para cobrir a oferta, e com frequência cobre, porque perder um contrato de vinte anos custa mais que reduzir a taxa. Vale pedir propostas em mais de um banco, comparar o Custo Efetivo Total e não só a taxa nominal, e conferir se a nova operação inclui seguro e tarifas que anulem a vantagem. Para quem prefere não trocar de banco, a renegociação direta, com a proposta concorrente na mão, costuma render redução parecida.

Amortizar com FGTS ou com dinheiro próprio reduz a parcela?

Reduz, e é o terceiro caminho que independe de banco ou de Justiça. Toda amortização extraordinária abate o saldo devedor, e você escolhe entre diminuir o prazo ou o valor da parcela. O FGTS pode ser usado para amortizar ou quitar financiamento habitacional dentro das regras do fundo, em geral a cada dois anos, além de poder pagar parte das prestações por um período. Como o financiamento imobiliário é longo e os juros incidem sobre o saldo, cada amortização feita cedo corta muitos juros futuros. O banco não pode recusar nem cobrar tarifa por isso, como explicamos em antecipar parcelas dá direito a desconto nos juros.

Quando a revisão judicial tem base

A ação revisional de financiamento imobiliário não serve para trocar a taxa por outra mais barata; serve para tirar do contrato o que a lei não permite. Os pontos que mais aparecem na leitura dos contratos são o seguro habitacional imposto pela seguradora do próprio banco, que a Súmula 473 do STJ proíbe; tarifas sem serviço correspondente; taxa contratada acima da que está no quadro de resumo; cobrança de juros sobre parcela paga em dia; e, em contratos mais antigos, taxa bem acima da média do Banco Central da época. Cada item desses tem tratamento próprio e resultado diferente.

O caminho começa pelo contrato inteiro e pela planilha de evolução da dívida, que o banco é obrigado a fornecer. Com eles, o escritório compara a taxa com a média do mês da assinatura, identifica o que foi cobrado além do previsto e recalcula o saldo. Se a diferença é pequena, a orientação é não litigar e usar a portabilidade. Se é relevante, a ação pede a retirada dos encargos, o recálculo do saldo e a devolução do que foi pago a mais, e o consumidor continua pagando o valor incontroverso durante o processo, porque a ação não suspende as parcelas. Explicamos os tipos de contrato que mais dão problema em os dois tipos de financiamento imobiliário que costumam ter juros abusivos e o passo a passo em revisão de contrato habitacional.

E o reajuste da parcela e do saldo pela TR ou pelo IPCA?

A correção do saldo devedor faz parte do contrato de financiamento imobiliário e, em regra, é válida quando o índice está previsto. A TR tem sido mantida pelos tribunais nos contratos do sistema de habitação, e o IPCA, adotado em linhas mais recentes, é legal, mas transfere ao comprador o risco da inflação, o que em anos de alta faz a parcela subir mais que o salário. O que se discute na Justiça não é o índice em si, e sim a aplicação errada dele, como reajuste em período menor que o previsto ou índice diferente do contratado. O tema está em é obrigatório ter reajuste das parcelas e do saldo devedor.

Se a parcela já está pesando

Quem está atrasando o financiamento imobiliário precisa agir antes do cartório. O financiamento com alienação fiduciária permite ao banco, depois da intimação do cartório e do prazo de quinze dias, consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão sem ação judicial. Nesse cenário a discussão de juros passa para segundo plano, e o que importa é purgar a mora, renegociar ou usar o FGTS para pagar o atraso. O tempo entre o primeiro atraso e o leilão é menor do que as pessoas imaginam. Veja atrasei o financiamento do imóvel: quantas parcelas até o leilão e o guia completo de leilão de imóveis.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando o contrato tem seguro imposto, tarifa estranha ou taxa muito acima da média do Banco Central da época, quando o banco se recusa a entregar o contrato e a planilha, quando a portabilidade é negada sem motivo, ou quando já há atraso e o cartório mandou intimação. Não vale gastar com ação quando a única queixa é que os juros caíram depois da assinatura: nesse caso, a portabilidade resolve mais rápido e sem custo de processo. A análise do contrato é feita à distância, com atendimento em todo o Brasil, e a resposta é objetiva: tem o que revisar ou não tem.

Perguntas frequentes

Os juros caíram. Posso exigir que o banco reduza a taxa do meu financiamento?

Não por exigência judicial. A taxa contratada é válida se estava dentro da média de mercado da época. O que você pode fazer é pedir a portabilidade para outro banco com taxa menor ou renegociar com o atual, que costuma cobrir a proposta concorrente.

Como funciona a portabilidade do financiamento imobiliário?

Você pede proposta a outro banco, que solicita ao banco atual o saldo devedor e as condições do contrato. O banco atual pode cobrir a oferta em poucos dias; se não cobrir, o novo banco quita a dívida e assume o financiamento. Há custos de registro da nova garantia no cartório.

Quando a revisão judicial do financiamento imobiliário vale a pena?

Quando o contrato tem cobrança que a lei não permite: seguro imposto pela seguradora do banco, tarifa sem serviço, juros muito acima da média do Banco Central do mês da assinatura ou aplicação errada do reajuste. A conta é feita antes de entrar com a ação.

Posso parar de pagar enquanto discuto o contrato?

Não. O atraso permite ao banco iniciar a execução da garantia pelo cartório e levar o imóvel a leilão. Quem discute o contrato precisa manter o pagamento, ao menos do valor incontroverso, com autorização do juiz.

Financiamento pela Caixa também pode ser revisado?

Sim. O Código de Defesa do Consumidor se aplica a todos os bancos, conforme a Súmula 297 do STJ. Nos contratos com recursos do FGTS ou do sistema de habitação, a competência costuma ser da Justiça Federal e há regras próprias, mas a revisão de cobrança indevida é possível.

Como falar com o escritório

O primeiro contato é pelo WhatsApp. Mande o contrato e a planilha de evolução, ou o nome do banco e a data da assinatura, e diga se as parcelas estão em dia. A análise inicial indica se há base para revisão ou se o caminho é a portabilidade.

Falar com o escritório no WhatsApp

Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).