Construtora pode rescindir o contrato por atraso sem notificar? O que a lei exige

Você atrasou parcelas do apartamento ou do lote e a empresa avisou que o contrato está cancelado, ou chegou uma carta do cartório com prazo para pagar. Esta página explica o que a lei exige antes da rescisão, quanto tempo você tem para regularizar, o que muda com a cláusula resolutiva expressa, quando a rescisão sem notificação pode ser anulada e o que fazer nos próximos dias.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

O que a lei exige antes de rescindir por falta de pagamento

O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pago em parcelas é um contrato sem direito de arrependimento. Quem atrasa entra em mora, mas mora não é o mesmo que descumprimento definitivo. Para que o atraso vire motivo de rescisão, a lei exige um passo intermediário, que existe para proteger o comprador: a notificação para pagar.

O artigo 1º do Decreto-Lei 745/69 diz que o descumprimento absoluto do comprador só se caracteriza se, interpelado por via judicial ou por cartório de registro de títulos e documentos, ele deixar de pagar o atraso no prazo de 15 dias contados do recebimento. A notificação precisa dizer qual é o valor em atraso, com os encargos, para que a pessoa saiba exatamente o que pagar. E vale mesmo quando o contrato nunca foi registrado no cartório de imóveis, como esclarece a Súmula 76 do STJ.

Para lotes, a regra está no artigo 32 da Lei 6.766/79: vencida e não paga a prestação, o loteador pede ao oficial do registro de imóveis que intime o comprador para pagar em 30 dias. Só depois desse prazo, sem pagamento, o contrato pode ser cancelado no registro. O escritório tem uma página específica sobre como a rescisão do contrato de lote depende de notificação pessoal do comprador.

Cláusula resolutiva expressa: o que mudou em 2015

Muitos contratos trazem uma cláusula dizendo que o atraso por certo número de dias rescinde o contrato automaticamente. Até fevereiro de 2015, a redação do Decreto-Lei 745 exigia a notificação mesmo com essa cláusula, e a rescisão só se completava com ação judicial. A Lei 13.097/2015 mudou o texto e incluiu um parágrafo único: nos contratos com cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento opera de pleno direito, sem processo, desde que decorrido o prazo da notificação sem pagamento.

Ou seja, a cláusula dispensa a ação judicial, e o STJ confirmou isso em 2021, mas não dispensa a notificação. A empresa continua obrigada a notificar pelo cartório ou pela Justiça e a esperar os 15 dias. O que ela ganha é o direito de considerar o contrato desfeito após esse prazo, sem pedir ao juiz. Isso vale para contratos assinados a partir de 20 de fevereiro de 2015, quando a alteração entrou em vigor. Contratos anteriores seguem a regra antiga.

Recebi a notificação. O que acontece se eu pagar dentro do prazo?

Pagar dentro do prazo é o que a lei chama de purgar a mora, e o efeito é simples: o contrato segue como se o atraso não tivesse existido. A empresa não pode recusar o pagamento nem impor condições novas, e não pode rescindir por causa daquelas parcelas. O valor a pagar é o que consta da notificação, com os encargos do contrato, e é importante conferir se juros e multa estão dentro do que a lei permite: em contrato de consumo, a multa de mora é limitada a 2% pelo Código de Defesa do Consumidor. Se a notificação vier com valor inflado, você pode pagar o que entende devido e consignar o restante, ou pedir na Justiça a revisão do cálculo. Guarde o comprovante do pagamento e envie cópia à empresa com protocolo. Se o dinheiro não dá para tudo, procure negociar por escrito antes do fim do prazo, porque uma proposta enviada e ignorada também ajuda na defesa depois. Veja os limites de multa e juros de mora em contratos de compra e venda de imóveis.

Quando a rescisão sem notificação pode ser anulada

Quando a empresa pula a notificação e vai direto ao cancelamento ou à ação de rescisão com reintegração de posse, o comprador tem uma defesa objetiva. Os tribunais entendem que a notificação é pressuposto para o processo, e que a citação na ação não a substitui. O Tribunal de Justiça de Goiás e o de São Paulo têm decisões extinguindo ações de rescisão por falta dessa notificação, inclusive quando a empresa tentou provar a mora com mensagens de aplicativo. O resultado é que a empresa precisa começar do zero, notificando corretamente, e nesse meio tempo o comprador ganha a chance de pagar ou de negociar.

Também há discussão quando a notificação foi mal feita: endereço diferente do contrato, recebida por terceiro, sem indicação do valor ou com prazo menor. Há decisões nos dois sentidos, e cada caso depende de como o cartório documentou a entrega.

Quando não dá, dito com honestidade

A falta de notificação ganha tempo e pode anular a rescisão, mas não apaga a dívida. Se o atraso é real e você não tem como pagar, o contrato acabará sendo rescindido depois da notificação correta, e a discussão passa a ser outra: quanto a empresa pode reter do que você pagou. A Lei 13.786/2018 limita a retenção a 25% dos valores pagos, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, e a Súmula 543 do STJ garante a devolução do restante. Nesse cenário, o objetivo passa a ser sair do contrato perdendo o mínimo, e a página sobre a multa na rescisão dos contratos de imóveis explica os números.

O que fazer agora e o que guardar

Se a notificação chegou, anote a data do recebimento, que é quando o prazo começa a contar, e confira se ela veio por cartório de títulos e documentos ou pela Justiça. Carta simples, e-mail ou mensagem não iniciam o prazo legal. Guarde o envelope, o aviso de recebimento e o documento completo.

Reúna o contrato, os comprovantes de pagamento, os boletos das parcelas em atraso e as comunicações anteriores com a empresa. Se você fez obras no imóvel, separe fotos e notas, porque benfeitorias entram na conta em uma eventual rescisão.

Quanto custa e como funciona o atendimento

A defesa em ação de rescisão é feita no próprio processo, e a discussão sobre a validade da rescisão extrajudicial pode ser levada à Justiça por ação do comprador, em geral na comarca do imóvel, como explicamos em onde entrar com ação de revisão ou rescisão do contrato de imóvel. As custas podem ser dispensadas pela gratuidade da justiça quando o comprador não tem como pagá-las sem prejuízo do sustento. Os honorários são combinados por contrato. O escritório não promete resultado, porque a defesa depende da prova de como a notificação foi ou não feita.

O que a lei e a Justiça dizem

As regras estão no artigo 1º do Decreto-Lei 745/69, com a redação da Lei 13.097/2015, no artigo 22 do Decreto-Lei 58/37, no artigo 32 da Lei 6.766/79 para lotes, no artigo 474 do Código Civil e na Súmula 76 do STJ. Sobre as consequências da rescisão, valem a Lei 13.786/2018 e a Súmula 543 do STJ. A Justiça exige a notificação com rigor, mas cada tribunal tem sua leitura sobre defeitos na entrega.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando a empresa cancelou o contrato sem notificação por cartório, quando você recebeu a notificação e o valor cobrado parece errado, quando já existe ação de rescisão ou reintegração de posse, e quando você quer sair do contrato e precisa saber quanto receberá de volta. Não vale a pena quando o atraso é pequeno e você consegue pagar dentro dos 15 dias: nesse caso, pague, guarde o comprovante e siga com o contrato. A página de direito imobiliário do escritório reúne os demais temas de compra e venda.

Perguntas frequentes

A construtora pode rescindir o contrato sem me notificar?

Não. O Decreto-Lei 745/69 exige notificação por cartório de títulos e documentos ou por via judicial, com 15 dias para pagar o atraso. Sem isso, o descumprimento não se caracteriza e a rescisão pode ser anulada. Para lotes, a notificação é feita pelo registro de imóveis, com 30 dias.

Quantas parcelas atrasadas permitem a rescisão do contrato de imóvel?

A lei não fixa um número. O que importa é o comprador ser notificado e não pagar no prazo. Muitos contratos preveem rescisão após três parcelas, mas mesmo assim a notificação é obrigatória, e o comprador pode pagar tudo dentro dos 15 dias e manter o contrato.

Notificação por WhatsApp ou e-mail vale?

Não para os fins do Decreto-Lei 745/69. A lei exige interpelação judicial ou por cartório de registro de títulos e documentos. Tribunais já recusaram mensagens de aplicativo como prova da constituição em mora, e a citação na ação também não substitui a notificação.

Se eu pagar depois dos 15 dias, ainda salvo o contrato?

Depende. Passado o prazo, a empresa pode considerar o contrato rescindido, principalmente se houver cláusula resolutiva expressa. Na prática, muitas aceitam o pagamento e mantêm o contrato, e há decisões judiciais que admitem o pagamento tardio quando a empresa ainda não tomou nenhuma providência. Cada caso é analisado pela conduta das partes.

O que acontece com o dinheiro que já paguei se o contrato for rescindido?

A empresa pode reter parte, limitada a 25% dos valores pagos pela Lei 13.786/2018, ou até 50% em empreendimento com patrimônio de afetação, e deve devolver o restante conforme a Súmula 543 do STJ. Corretagem e taxas de fruição entram na conta, e a devolução tem prazo definido em lei.

Preciso de advogado para responder à notificação?

Não para pagar. Se o valor está certo e você consegue quitar, basta pagar e guardar o comprovante. O advogado é útil quando o valor parece errado, quando você não consegue pagar tudo e quer negociar com segurança, ou quando a rescisão já foi feita sem notificação e você quer anulá-la.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende compradores de imóveis em todo o Brasil, por processo eletrônico. O primeiro contato é pelo WhatsApp. Envie a notificação, o contrato e os comprovantes, que a análise inicial é feita por mensagem e videochamada. Como o prazo é curto, não espere o fim dos 15 dias.

Falar com o escritório no WhatsApp

Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).