A imobiliária não quer que você consiga pagar o imóvel
Alguns até podem ficar chocados com o título desse texto, mas isso é verdade. As empresas do ramo imobiliário acham bom quando as pessoas não conseguem pagar os imóveis adquiridos e eu vou explicar os motivos ao longo desse artigo.
Há 10 anos trabalhei em uma empresa desse ramo, o forte dela era fazer loteamentos e vender os terrenos de forma parcelada, por longos anos.
E, em certa feita, o dono da empresa, um senhor de pouco mais de sessenta anos, que vivia estressado, tinha chegado num dia daqueles e chamou a gerente para conversar.
Da minha cadeira eu ouvia os berros dele que, além de outras coisas, estava indignado por causa que os seus clientes, compradores dos lotes de um novo empreendimento, estavam pagando regularmente os valores cobrados.
É isso mesmo: ele estava infeliz porque as pessoas pagavam corretamente!
A situação retratada pode parecer uma antinomia. O pensamento comum é de que qualquer pessoa que venda um produto ou comercialize um serviço ache ruim quando os compradores não pagam.
Ocorre que, no mercado imobiliário, as coisas não são bem assim. A natureza do produto vendido, aliado ao fato do mercado estar em expansão há muito tempo – mesmo que com algumas estagnações – faz com que os pagamentos dos consumidores não seja a maior fonte de renda dessas empresas.
E irei te explicar os motivos pelos quais as empresas preferem que você não consiga pagar o imóvel e, é claro, isso não é bom para você, pelo contrário, o seu prejuízo é gigante.
Escondem a forma da amortização dos juros
Você já deve ter visto anúncios de venda de imóveis com correção pelo IGP-M + 1% de juros ou 0,5%, 0,75%, etc.
Essa forma de atualização dos valores do contrato parece inofensivo, mas não se engane, não é!
A correção pelo IGP-M, após a entrega do imóvel (chaves), com o acréscimo dos juros de 1% (ou menos) não é o problema.
O exagero vem na forma de amortização desses juros, algo que dificilmente é claro para o consumidor e, por vezes, nem no contrato se encontra.
Nesse momento pode ocorrer a capitalização mensal dos juros – algo que é proibido para empresas desse tipo – ou capitalização anual.
A capitalização mensal acontece através de diversos subterfúgios que essas empresas utilizam para mascarar o contrato: Tabela Price, Tabela Gradiente, Acumulação mensal, Juros acumulativos, etc.
Nesse texto explico detalhadamente o que são essas cobranças e como elas encarecem o seu contrato: 3 formas abusivas de cobrar juros que encarecem as parcelas do seu imóvel
Alguém que comece pagando 1 mil reais de financiamento, em um espaço de 3 ou 4 anos, estará pagando 3 mil. Verá o seu saldo devedor permanecer igual ou até aumentado, mesmo tendo quitado um valor considerável da dívida.
Normal. É assim mesmo quando há capitalização mensal de juros, mas isso não significa que essa cobrança seja legal.
A Justiça corrige essas distorções e determina, inclusive, que os valores pagos a maior sejam devolvidos ao consumidor.
Multa em caso de atraso no pagamento
Quando você não consegue pagar as suas parcelas, o primeiro fator que poderá ser proveitoso economicamente para essas empresas é receber os valores em atraso com os encargos decorrente da mora (atraso).
Em que pese a lei instituir os limites para essa cobrança e que você pode se inteirar melhor nesse artigo (O que faz você perder dinheiro em um contrato imobiliário), muitas empresas cobram o que querem, da forma que bem quiserem e quando acharem melhor.
Incluem taxas indevidas, juros além do permitido, multa muito superior ao que a lei determina, honorários de advogado quando não há prova de desempenho de qualquer atividade por esse profissional, etc.
Vários são os penduricalhos incluídos para encarecerem os valores dos contratos e chegarem ao que realmente pretendem, que é a rescisão do contrato.
Rescisão contratual e multa para desfazimento do negócio
Não conseguindo realizar o pagamento dos valores, o consumidor inevitavelmente se verá diante da rescisão do contrato, também chamada de resolução contratual.
E é nesse ponto que as empresas ganham mais dinheiro do que quando realizaram a venda do imóvel para você.
Primeiramente, haverá o desconto da multa rescisória, que antigamente não podia ser superior a 25% do valor total pago. Os tribunais, na maior parte dos casos, fixavam essa multa em seu patamar mínimo, que era de 10%.
Atualmente, a multa pode chegar a 50% do valor pago, veja esse outro artigo onde explico tudo sobre as multas rescisórias nos diversos tipos de contratos imobiliários: Entenda a multa na rescisão dos contratos de imóveis e evite perder dinheiro.
Desse modo, imagine que você pagou, de um imóvel de 200 mil reais, 100 mil. Nesse caso, a empresa terá de te devolver apenas 50 mil, caso o seu contrato tenha sido feito após 27.12.2018.
Ocorre que várias imobiliárias cobravam e cobram multa de 50% antes mesmo de ser permitido, em 2018. Algumas cobram até mais que isso.
Nessa empresa que eu trabalhei, para os contratos feitos entre 2005 e 2010, quando o limite seria de 25%, cobravam o dobro, devolviam os valores de modo parcelado, algo que não era permitido (a devolução deveria ocorrer em parcela única).
E aí a mágica acontecia.
Passados dois ou três anos do lançamento do empreendimento, os terrenos dobravam de valor, era melhor vendê-los agora do que quando foram comercializados inicialmente.
Com a rescisão do contrato, a imobiliária estava livre para vender o lote novamente, mas agora, como valiam mais, cobravam o preço de mercado atual.
O dinheiro que você pagou, iam devolver só metade, de forma parcelada, para não prejudicar o caixa da empresa.
Os valores que você investiu, na verdade, foram para financiar a segunda venda do imóvel, em seu ápice de valor de mercado, quando o empreendimento tinha sido validado pelo mercado como um bom negócio.
Os cofres dessas empresas enchiam de dinheiro.
Como a fome é grande e ainda há carne nesse osso, se prepare para mais algumas cobranças que fazem você não receber nenhum centavo ou pior, ficar devendo, mesmo perdendo o imóvel.
Taxa de fruição
Além da cobrança da multa rescisória, caso você tenha pegado as chaves do imóvel ou, no caso de lote, o tenha à disposição para fazer o que quiser desde a assinatura do contrato, prepare-se para uma taxa de 0,5 até 0,75% ao mês, sobre o valor total do contrato.
A fruição funciona como se fosse um aluguel. Pelo tempo que você esteve com o imóvel para uso, pagará um percentual sobre ele como indenização.
Nesse outro artigo eu esclareço tudo sobre a taxa de fruição: 6 características sobre a taxa de fruição de imóvel.
Já existe a multa rescisória, onde o consumidor perde uma parcela considerável do dinheiro pago e tem mais essa ainda. Para mim, isso é dupla cobrança pelo mesmo fato.
A legislação e a justiça, entretanto, entende que essa cobrança é correta. Então, prepare-se para pagá-la e ver o seu dinheiro sumir.
Voltemos ao exemplo do imóvel de 200 mil, no qual você pagou 100 mil e quer rescindir o contrato. Imaginemos que você esteve na posse desse imóvel por 5 anos e que a taxa de fruição é de 0,5% ao mês.
Esse percentual é computado sobre o valor total do contrato e não do valor que você efetivamente pagou, isto é, o 0,5% será sobre 200 mil e não 100 mil.
Isso é muita injustiça.
Nesse exemplo, a fruição será de 1 mil reais, por mês, durante 5 anos. 1000 x 12 x 5 = 60.000,00.
Além da multa de 50 mil, da rescisão contratual, você terá de pagar 60 mil de taxa de fruição. O seu crédito que seria de 100 mil está em 10 mil reais negativos.
Você não terá o imóvel mais, não receberá nenhum centavo de volta, está devendo 10 mil reais para a empresa e ela venderá o imóvel por um valor muito maior, no atual cenário do mercado.
Que baita negócio, não é? Mas para quem? Evidentemente para a empresa da área imobiliária. É lucro sobre lucro. O que seria prejuízo é lucro em dobro. Praticamente não perde nunca, só ganha.
Mas ainda não acabou, há mais espaço para cobranças.
Acessões/“benfeitorias”
As pessoas que compram um lote, logo querem construir algo nele, pode ser um simples muro ou uma casa completa.
Quando há a rescisão do contrato, por qualquer motivo que seja, e a empresa retome o imóvel, ela deve, por lei, indenizar o comprador pelas acessões realizadas, que são popularmente chamadas de benfeitorias.
Nos termos da lei, benfeitorias são outras coisas. A casa, sobrado ou outro edifício erguido no imóvel recebe o nome de acessão.
E não importa se no contrato diga que “em nenhuma hipótese haverá a indenização pelas acessões feitas pelo promitente comprador”. O art. 34, da Lei de nº 6.766/79 assegura a restituição dos valores e a Justiça também:
“(…) VI. Sendo lícita a posse, já que amparada em contrato de compromisso de compra e venda, é justo que o réu receba indenização pelas benfeitorias e edificações porventura realizadas no lote (terreno) objeto do ajuste, a ser apurada na fase de liquidação de sentença, mediante a elaboração de laudo pericial, sendo, para tanto, assegurado o direito de retenção da coisa até o pagamento da indenização. Ademais, caso as benfeitorias e/ou edificações sejam irregulares perante o ente público municipal, é imprescindível que o laudo pericial esclareça detidamente todas as questões que envolvem a obra, como por exemplo, se é possível a sua regularização parcial ou total, incluindo os custos a serem despendidos, se for o caso, entre outros, a teor do que dispõe o artigo 34 da Lei nº 6.766/79 (Lei Lehmann). (…) APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJGO, APELAÇÃO 0202062- 69.2010.8.09.0093, Rel. MAURÍCIO PORFÍRIO ROSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 26/09/2019, DJe de 26/09/2019).
Acontece, em muitos casos, que a empresa não faz a menor questão do que foi construído, não indenizando o comprador.
Pode ocorrer, também, em um processo judicial de rescisão do contrato, que o comprador que está perdendo o imóvel não peça para que as construções realizadas não sejam avaliadas ou sequer mencione a existência das acessões.
Não restará outra alternativa ao juiz senão deixar de determinar que a empresa pague essa indenização.
Nessa situação, a empresa lucrará ainda mais. Além de receber o imóvel de volta, descontados todos os valores, ainda receberá, de graça, o que nele foi construído.
Então, mesmo se tratando de uma situação que você não consiga mais pagar o lote, não se engane, o que foi construído nele deve ser indenizado.
O que fazer se estou nessa situação?
Procure um advogado especialista na matéria. Não contrate pelo preço, não é hora de economizar. Você está perdendo o imóvel e essa é sua última oportunidade de impedir que isso aconteça.
Existe chance de manter o imóvel consigo ou reavê-lo da empresa, mas isso depende do que for feito em sua defesa e como isso será desenvolvido. O sucesso na defesa de um caso como esse começa assim que você recebe uma notificação ou citação de processo judicial.
As imobiliárias costumam agir impondo suas vontades aos consumidores, mesmo quando essas vontades esbarram na lei e contam com a inércia dos compradores, que muitas vezes preferem deixar isso de mão e assimilam o prejuízo.
Elas contam com a passividade das pessoas, poucas farão valer o seu direito, sucumbindo às suas pretensões abusivas.
Os procedimentos feitos pelas empresas para retomada dos imóveis ou rescisão dos contratos apresentam muitas irregularidades que podem ser revertidas pelo Judiciário.
Nós podemos ajudar se você estiver precisando de Advogados especializados ações de rescisão de contrato de imóvel, reintegração de posse, leilão, alienação fiduciária, liminar, despejo, desocupação, direito imobiliário, lote, terreno, casa, apartamento, galpão, prédio, edifício, nas cidades de Goiânia, Grande Goiânia, Catalão, Piracanjuba, Morrinhos, Jaraguá, Itapuranga, Petrolina de Goiás, Goiás, e em Brasília, Distrito Federal, Mato Grosso, Centro-Oeste.
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Dr. Rafael Rocha Filho
