A CONSTRUTORA TRANSFERIU O MEU CONTRATO PARA O BANCO, O QUE MUDA?

As empresas do ramo imobiliário, construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, em alguns empreendimentos, costumam transferir os contratos de compra e venda para bancos, sem pedir permissão aos consumidores/compradores, apenas notificando-os que isso foi feito.

Há algum prejuízo para quem adquiriu um imóvel e teve o contrato transferido/cedido para uma instituição financeira?

Esse é o tema do artigo de hoje e vamos esclarecer algumas questões antes de chegarmos à resposta.

O que é a cessão?

A cessão, em sentido amplo, pode ser conceituada como a transferência negocial, a título oneroso ou gratuito, de uma posição na relação jurídica obrigacional, tendo como objeto um direito ou um dever, com todas as características previstas antes da transmissão[1].

Há apenas a alteração da pessoa que será a detentora dos direitos ou obrigações cedidas/transferidas.

Em relação aos outros aspectos do contrato, como valores, taxa de juros, sistema de amortização, obrigações previstas, nada mudará.

Essa impossibilidade de mudança das demais previsões contratuais, apenas pela cessão, se dá, entre outros pontos, pela existência de um ato jurídico perfeito.

Entenda o que é o ato jurídico perfeito.

Segundo o art. 6º, § 1º, do Decreto-Lei de nº 4.657/1942: “Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.”.

O contrato celebrado é considerado um ato jurídico perfeito. Nem mesmo uma nova lei pode alterar o ato jurídico perfeito, conforme o art. 6º, do citado decreto e art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal.

Apenas pode haver alteração das demais obrigações contratuais se as partes assim desejarem, realizando um aditivo contratual, por exemplo. Pela simples cessão dos direitos contratuais, especialmente os de crédito, não haverá alteração de nenhum outro aspecto do contrato, além de quem o ocupará.

E a capitalização dos juros, há mudanças?

Em outras oportunidades, tratei de explicar sobre a impossibilidade de capitalizar juros, em período inferior a um ano, por pessoas jurídicas que não fazem parte do Sistema Financeiro Nacional (SFN).

Sobre esse assunto, você pode conferir nesse outro artigo: Meu imóvel foi financiado junto à construtora e as prestações só aumentam a cada mês

Como explicado no texto acima, as instituições financeiras são autorizadas a praticar a capitalização dos juros em período menor que que o anual, podendo ocorrer essa capitalização de forma semestral, mensal e até diária.

Pode surgir, no leitor, a dúvida se seria possível que, com a cessão do contrato da empresa do ramo imobiliário para o banco, a capitalização dos juros pudesse ocorrer de forma mensal.

Não. Mesmo que houvesse previsão expressa, no contrato feito com a construtora, que a capitalização dos juros fosse ocorrer todos os meses (o que é ilegal), a sua transferência para o banco (que pode fazer essa modalidade de capitalização de juros) não torna essa previsão legal ou permitida.

É que a cessão transfere todas as características do contrato anterior para o cessionário, não alterando ou tornando o que era legal em ilegal e vice-versa, como explicado anteriormente.

A ocupação do posto de vendedor/credor, agora pela instituição financeira, não legitima a capitalização mensal de juros, justamente pelo fato de que a cessão não muda a natureza do contrato, apenas transfere as obrigações existentes que foram pactuadas quando da celebração do negócio.

Dessa forma, a capitalização dos juros, se houver, em período inferior a um ano, continuará sendo ilegal, possibilitando que se questione judicialmente essa previsão, mesmo que, agora, o contrato tenha uma instituição financeira do outro lado.

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