Qual é o Prazo para Revisar um Contrato Imobiliário?

Algumas pessoas me perguntaram, recentemente, se seria possível revisar contratos imobiliários que foram quitados ou extintos e, além disso, qual seria o prazo máximo que teriam para poder entrar na Justiça para poder revisá-los.

         Diante dessas perguntas – que são muito interessantes -, irei explicar qual é o prazo que você tem para revisar o contrato do seu imóvel, caso haja alguma cobrança indevida ou abusiva nele.

         E é muito importante que você se atente ao prazo, porque se ele já tiver passado, não haverá nada que você possa fazer.

         Existe até um ditado no mundo jurídico que diz que o Direito não socorre os que dormem, portanto, fique alerta!

O prazo para revisar contrato imobiliário

         Quando uma pessoa adquire um imóvel ela faz um contrato com a parte vendedora (pelo menos deveria fazer), onde haverá as regras de como o negócio deverá seguir, o preço, forma de pagamento, multas, índices de reajustes, obrigações, direitos, etc.

         Os contratos relacionados a imóveis são feitos, geralmente, com um longo prazo pagar pagamento.

         Muitas pessoas se perguntam quando seria o início do prazo para entrar na Justiça para revisar esse contrato, o seu fim, a sua duração e outros questionamentos.

         Atualmente, o prazo é de 10 anos, de acordo com a lei: “Art. 205. Código Civil. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”

         Esse prazo é aplicado para revisão de qualquer contrato, exceto quando a lei determinar um prazo diferente.

Quando esse prazo começa?

         O prazo para poder revisar um contrato começa quando ocorrer o vencimento da última parcela.

         Desse modo, a partir do vencimento da última parcela, o consumidor terá um prazo de dez anos para propor uma ação judicial para revisão do contrato, conforme o entendimento do Poder Judiciário:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRESCRIÇÃO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Em se tratando de ação revisional de contrato findo pelo adimplemento, o prazo prescricional, que, nos termos do art. 205 do Código Civil, é de dez (10) anos, tem como termo inicial o vencimento da última parcela. 2. Não tendo transcorrido, entre a data do vencimento da última parcela do contrato e a da propositura da ação, lapso de tempo superior a dez (10) anos, inviável acolher-se a tese de que o direito de ação do autor encontrar-se-ia prescrito. [omissis] REJEIÇÃO DA TESE DE QUE PRETENSÃO DO AUTOR ENCONTRAR-SE-IA PRESCRITA. RECURSO PROVIDO. (TJPR – 13ª C.Cível – AC – 1188608-5 – Pato Branco – Rel.: Eduardo Sarrão – Unânime – – J. 28.01.2015).

         Para você entender melhor, veja esse exemplo: Uma pessoa adquiriu um imóvel em 1989, sendo que a última parcela a pagar venceria em janeiro de 2004, desse modo, até o mês de janeiro de 2014 essa pessoa poderia entrar com uma ação revisando o contrato inteiro.

         É comum, dessa forma, que contratos muito antigos possam ser revistos e, pelo longo prazo, além das altas quantias pagas indevidamente, haja muito dinheiro para o consumidor reaver.

         Tive a oportunidade de verificar uma situação exatamente assim, o consumidor adquiriu um imóvel há muitos anos e, depois de quitar o contrato, verificando que haviam cobranças abusivas, ingressou com ação judicial que obrigou o banco a lhe devolver 2 milhões de reais.

Posso revisar contrato quitado ou extinto?

         Sim. Mesmo que o seu contrato tenha sido quitado ou extinto, haverá a possibilidade de revisá-lo, como é entendimento do Judiciário:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C INDENIZATÓRIA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E LUCROS CESSANTES. CÉDULAS RURAIS PIGNORATÍCIAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. BTNF. ATUALIZAÇÃO DO VALOR A PARTIR DO PAGAMENTO. JUROS REMUNERATÓRIOS.

1 – Não há que se cogitar cerceamento de defesa, quando são suficientes ao desate da causa, os documentos juntados ao processo, conf. art. 370 do CPC.

2 – Nas ações de caráter pessoal, impõe-se a aplicação do prazo prescricional de vinte anos, conf. art. 177 do Código Civil de 1916.

3 – Conf. entendimento dominante neste Tribunal, é possível a revisão judicial de contrato findo, extinto/quitado, subsistindo, pois, o interesse jurídico do devedor em conclamar a prestação jurisdicional.

4 – A repetição do indébito deve recair somente sobre os valores indevidamente pagos pelo devedor, acrescido, tão somente, de correção monetária e juros de mora.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.”

(TJGO, APELACAO 0018259-07.2012.8.09.0128, Rel. DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, 5ª Câmara Cível, julgado em 17/04/2018, DJe de 17/04/2018).

         E isso é muito interessante porque há casos em que a empresa, seja incorporadora, imobiliário, construtora ou instituição financeira, resolve rescindir contratos por ausência de algum pagamento ou outro motivo.

         É possível que esses contratos rescindidos contenham várias cobranças abusivas que, inclusive, poderiam resultar na ausência de dívida do consumidor perante a empresa, o que evitaria a perda do bem.

O que pode ser feito?

         Caso você não saiba se o seu contrato tem cobranças abusivas, é importante ter uma cópia desse documento e, também, da planilha evolutiva (que é o histórico dos pagamentos feitos e o seu saldo devedor atual).

         Esses dois documentos são muito importantes e você poderá pedi-los diretamente com a empresa que lhe vendeu o imóvel, caso não os tenha. Facilmente as empresas entregam esses documentos para os consumidores.

         Com esses documentos, procure um advogado especialista para analisar o seu caso, a fim de verificar se existe alguma cobrança irregular, mesmo que você já tenha quitado o contrato ou ele tenha sido extinto.

         Nós podemos ajudar se você estiver precisando de Advogados especializados para revisar contrato, valores, pagamentos, cálculos, rescindir, anular, cancelar contrato de imóvel, contratos imobiliários, multas de rescisão contratual, financiamento, empréstimo, tabela gradiente, tabela price, capitalização de juros, ilegalidade, abusividade, lote, loteamento, casa, apartamento, loja, sala comercial, galpão, nas cidades de Goiânia, Grande Goiânia, Catalão, Piracanjuba, Morrinhos, Jaraguá, Itapuranga, Petrolina de Goiás, Goiás, e em Brasília, Distrito Federal, Mato Grosso, Centro-Oeste.

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– Dr. Rafael Rocha Filho