Qual é o Prazo para Devolução dos Valores Pagos na Compra de Imóvel

          Qual o prazo que a empresa do ramo imobiliário tem para te devolver os valores que foram pagos durante o contrato?

         Nesse texto vou te explicar qual é esse prazo de acordo com cada tipo de imóvel que foi comprado.

         Recentemente, escrevi um texto que trata sobre as multas das rescisões dos contratos de imóveis, explicando quais seriam os percentuais para cada tipo de contrato.

         Você pode acessá-lo aqui: Entenda a multa na rescisão dos contratos de imóveis e evite perder dinheiro

         Como falei naquele artigo sobre a multa, houve uma nova lei que alterou profundamente os assuntos relacionados à rescisão de um contrato imobiliário, que é a Lei de nº 13.786/2018.

         Para explicar como funciona o prazo para restituição da quantia que você pagou no seu contrato, é necessário saber se ele foi assinado antes ou depois de 27.12.2018.

Prazo de devolução – contratos imobiliários assinados ANTES de 27.12.2018

         Antes da nova lei entrar em vigor, era comum que as imobiliárias, incorporadoras e construtoras, adotassem a prática de devolução das parcelas pagas na mesma quantidade de meses em que foram pagas.

         O comprador do imóvel que tivesse quitado 30 parcelas mensais receberia a devolução nesse mesmo prazo, ou seja, em 30 meses.

         A Justiça foi acionada por diversos consumidores que questionaram essa forma de devolução e o Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidindo definitivamente esse assunto, resolveu criar uma súmula, que é uma orientação de como os demais Tribunais tem de decidir sobre determinado assunto.

         A súmula em questão é a de nº 543, que tem os seguintes dizeres:

Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

         De acordo com esse entendimento do Poder Judiciário, a devolução dos valores deve ocorrer de forma imediata, ou seja, em uma única parcela, assim que rescindido o contrato.

         Aqui é bom fazer um alerta.

         O STJ diz que esse entendimento é aplicado em caso de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).

         Caso a venda tenha sido feita como uma relação civil, não é aplicável a regra da devolução imediata.

         Várias empresas, vendo essa “brecha”, passaram a fazer um formulário perguntando qual seria o objetivo do comprador em adquirir aquele imóvel, se seria para morar, alugar, investir ou outro fim.

         Essa estratégia foi feita para que os contratos em que os compradores alegassem que estariam adquirindo o bem para investimento não pudesse ter a aplicação do CDC.

         Então, aqui vai uma dica: sempre que você for adquirir um imóvel, diga, nesse formulário, que o adquiriu para moradia própria.

         Isso evita que a empresa alegue que não pode ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor.

         Lembrando que as normas de consumo têm previsões mais favoráveis ao consumidor do que a legislação civil.

Prazo de devolução – contratos imobiliários assinados DEPOIS de 27.12.2018

         Como dito anteriormente, as regras sobre os prazos para devolução dos valores pagos para os contratos realizados depois de 27.12.2018 são outras e variam a depender do tipo e forma do empreendimento.

Contrato feito com incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação

         O regime de patrimônio de afetação é quando o imóvel vendido é retirado do patrimônio do incorporador e destinado exclusivamente para a realização daquele empreendimento.

         Nesse tipo de comercialização, a lei diz que o prazo máximo para devolução dos valores é de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal.

         Muitas pessoas acham que é um bom prazo, por ser de apenas trinta dias, mas se esquecem de que esse prazo é contado apenas após o habite-se ou outro documento com o mesmo fim.

         O habite-se é um dos últimos documentos que são entregues pelo vendedor.

         Ele só pode ser feito após toda a construção terminar e isso pode levar entre 2 a 4 anos após a compra.

         Vejo essa medida da lei muito prejudicial ao consumidor e desproporcional, privilegiando a empresa imobiliária de forma exagerada. É possível questionar esse prazo judicialmente.

         Não há, expressamente na lei, dizendo se nessa modalidade a devolução pode ocorrer de forma parcelada, devendo-se entender que a restituição deve ocorrer em parcela única.

Contrato feito exclusivamente com o incorporador

         Na aquisição de imóvel exclusivamente com o incorporador, o prazo para que os valores pagos sejam devolvidos é de 180 (cento e oitenta dias), contados da data do desfazimento do contrato.

         A devolução deverá ocorrer em parcela única, por expressa disposição legal.

         Embora seja um prazo maior que na incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, esse prazo começa a contar de quando houve o desfazimento do contrato e não da expedição do habite-se ou de outro documento, algo que é mais benéfico ao consumidor.

Contrato de loteamento urbano

         Nos casos de loteamentos, que são empreendimentos que atraem muitos compradores, as regras ainda têm mais algumas peculiaridades.

         A restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, mas existe um prazo de carência, que é contado da seguinte forma:

         Loteamento com obras em andamento: Prazo de 180 (cento e oitenta dias) após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

         Assim que é iniciada a venda de um loteamento ele entrará em “obras em andamento”, pela empresa vendedora, pode ter certeza disso.

         Nessa situação, caso você queira desfazer a compra do lote, terá de esperar até 180 dias após o final da conclusão das obras para poder receber o seu dinheiro de forma parcela, em até doze vezes.

         Sem dúvidas isso é uma situação muito ruim para o consumidor, fazendo com que não possa receber o seu dinheiro pago na aquisição do imóvel de forma rápida.

         Loteamento com obras concluídas: Prazo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

         Mesmo quando as obras do loteamento estiverem concluídas, a empresa poderá fazer o pagamento após até um ano de quando houve a rescisão contratual, de forma parcelada, por mais um ano.

         Não é uma boa situação para o consumidor e isso deve ser muito bem pensado antes de fechar o negócio.

         De igual forma, vejo que é uma medida extremamente prejudicial para que desiste do contrato e quer o seu dinheiro o quanto antes, podendo haver o questionamento judicial dessa posição da lei.

– Dr. Rafael Rocha Filho