Meu Imóvel foi Financiado Junto à Construtora e as Prestações só Aumentam a Cada Mês

Texto referente aos contratos de financiamento feitos entre consumidor e construtoras/imobiliárias/incorporadoras. Para os casos de financiamento com instituições financeiras o regramento é diferente.

Quero alertar você, que financiou um lote ou outro tipo de imóvel com uma empresa que não seja um banco, sobre o sistema ilegal de juros que você pode está sendo aplicado no seu contrato.

Isso faz com que a sua parcela suba todos os meses, em uma escalada que, em pouco tempo, se tornará impagável.

Quando você se interessa por um imóvel, o início da negociação parece encantador.

Você passa em frente a um stand de vendas de uma empresa que lhe oferece a aquisição de um lote, casa, apartamento, etc. Os vendedores são simpáticos, te oferecem uma cadeira para sentar, em uma sala com ar-condicionado…

– Vai um café? Pergunta o vendedor.

Parece um sonho! Há uma bela recepção e você se sente importante e prestigiado.

Mostram-lhe uma maquete do imóvel desejado. Quando é um lote, todas as ruas estão asfaltadas, limpas e iluminadas, toda a infraestrutura existe e a possibilidade de valorização é imensa.

No caso dos apartamentos, você é convidado a ir até um “decorado”, que teve mais investimento em mobília e decoração do que o próprio valor da estrutura física.

Há um anúncio com o valor das parcelas, algo que, aparentemente, cabe no seu bolso.

São vários os anúncios com prestação de lote em “condomínios fechados”, por exemplo, com prestações a partir de R$ 1.000,00.

Na hora de assinar o contrato, os vendedores dizem que os juros são baixos, que os valores das parcelas não subirão tanto assim, que é corrigido pelo mesmo índice do reajuste de aluguel, que os juros são de 1% ou menos.

Parece algo irrisório, mas não é!

Depois de alguns meses da assinatura do contrato e o recebimento dos boletos bancários para pagar as prestações, você vai percebendo que, a cada mês, os valores estão subindo e, seguindo nesse ritmo, em pouco tempo não será mais possível pagar essa dívida que, no início, parecia inofensiva.

Por que o valor da minha parcela está aumento todos os meses e ficando tão cara?

É bem provável que, em seu contrato, haja a cobrança cumulativa ou acumulada de juros, ou seja, todos os meses a sua parcela irá ter a incidência de juros daquele mês somado com os juros de todas as parcelas anteriores, fazendo uma verdadeira bola de neve.

Exemplificando: Se a sua parcela custa R$ 3.000,00. Logo no primeiro mês haverá a incidência de juros. No mês seguinte, haverá novo cálculo, com os juros daquele mês e do anterior. E daí sucessivamente, até o final do contrato.

Em um ano, a parcela original de R$ 3.000,00 pode ficar em R$ 3.600,00.

Depois de 4 anos, você estará pagando algo próximo a R$ 6.000,00.

E mais, você pode pedir o seu saldo devedor atualizado e verificar que, mesmo tendo quitado várias parcelas, a sua dívida não diminuiu.

Caso tenha sido reduzida, essa redução foi muito pequena, parece que você não pagou nada!

Esse sistema de cobrança de juros é correto?

No caso de aquisição de imóvel com financiamento realizado pela construtora/imobiliária/incorporadora não pode haver a cumulação MENSAL de juros.

Isso ocorre porque é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo admitida, entretanto, apenas a anual, a teor do artigo 4º da Lei de Usura:

Art. 4º. E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.

A aplicação dos juros só pode ocorrer UMA vez ao ano e não todos os meses, acumulando o da parcela atual com as anteriores, como vem sendo largamente praticado largamente pelas empresas do ramo imobiliário.

Por que que os bancos podem fazer a atualização todos os meses e as construtoras não?

A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 é aplicada apenas às instituições financeiras.

Existe uma espécie de proteção legal aos bancos, que é, ao meu entender, também indevida, por gerar uma dívida muito elevada para o consumidor e um lucro exagerado à instituição financeira.

Mais ainda quando se tratam dos “bancos públicos” que cometem abusos, na cobrança dos juros, com que mais precisa de acesso a crédito imobiliário.

Pode existir outro perigo: A Tabela Price

Existem dois principais sistemas para a amortização de juros, no Brasil: a tabela Price e a tabela SAC.

No cálculo com a tabela Price, a regra é a manutenção do valor da prestação durante o período do contrato. De modo diferente, utilizando a tabela SAC, as primeiras parcelas são mais caras no início e vão, ao longo do tempo, tendo os seus valores diminuídos.

Pelo sistema SAC há amortização mensal do valor financiado, de forma constante, reduzindo a parcela de juros sobre o saldo devedor. O que não ocorre com o uso da tabela Price, pois o nível de amortização aumenta apenas no final do contrato.

Em resumo, para financiamentos longos, como de imóveis, os juros pagos ao usar a tabela SAC são menores que os da tabela Price.

A Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização mensal de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas pela Justiça, consoante a Súmula 121/STF:

É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.

Tenho direito à restituição dos valores e diminuição da parcela e/ou saldo devedor?

Sim. Para saber o valor exato é necessário analisar cada caso de forma individualizada e é necessário fazer os cálculos com os seus dados para chegar ao valor exato.

Mesmo assim, as retiradas dessas cobranças abusivas geram, em média, uma economia entre 40% a 60% do valor total do seu contrato.

Caso faltem muitas parcelas a serem pagas, pode-se pedir o recálculo da dívida, com a redução dessas parcelas.

Na hipótese de todo o contrato já ter sido quitado ou se faltarem poucas parcelas para pagá-lo, é cabível pedir a quitação ou o reembolso, a depender do valor apurado.

Os valores cobrados a mais, conforme recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, poderão ser restituídos em dobro.

Estamos à disposição para realizar atendimento dinâmico e focado no seu caso, nas cidades de Goiânia, Grande Goiânia, Catalão, Piracanjuba, Morrinhos, Jaraguá, Itapuranga, Petrolina de Goiás, Goiás, Porangatu, Uruaçu, Minaçu,

Atendemos também nas cidades de Niquelândia, Luziânia, Formosa, Flores de Goiás, Cristalina, Monte Alegre de Goiás, Anápolis, Trindade, Caldazinha, Bela Vista de Goiás, Hidrolândia, Leopoldo de Bulhões, Rio Verde, Quirinópolis, Jataí. Entre São Paulo, Rio, Brasília, Belo Horizonte e Recife.

Agradecemos a sua visita.

Dr. Rafael Rocha Filho