Meu Imóvel Financiado está Indo a Leilão sem eu Saber

Nesse texto eu vou te explicar se a sua casa, o seu apartamento, a sua chácara ou outro imóvel podem ser leiloados sem aviso prévio, em caso de não pagamento das parcelas e cinco principais nulidades sobre esse tema que poderão te socorrer em um momento delicado.

O sonho da casa própria, de ter algo para chamar de seu e abandonar o aluguel é um dos principais sonhos de qualquer pessoa. Todos nós queremos fincar nossas raízes em um lugar, algo definitivo, para viver por muito tempo,

Para concretizar esse desejo, em razão do alto valor de um imóvel, qualquer que seja, a maior parte das pessoas preferem fazer um financiamento imobiliário, pagando o bem em vários anos, geralmente em trinta e cinco.

Ocorre que, a vida, em sua imprevisibilidade, pode fazer com que não seja possível realizar o pagamento de uma ou de várias parcelas desse financiamento, a ponto do devedor perder o controle total da dívida. Nesse momento, surge para o credor (banco) a possibilidade de cobrar o que não foi pago e levar o imóvel a leilão.

Nem sempre as coisas são feitas da maneira correta, nessa cobrança, o que pode acarretar na nulidade do leilão, impedindo-o que prossiga ou, caso já tenha sido efetuado, que seja “cancelado”, com o seu desfazimento.

É que a Lei nº 9.514/97, em seu 26, § 1º, determina que o devedor seja intimado para pagar o que deve, no prazo de quinze dias. E essa intimação, que é realizada pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis e deve ser feita pessoalmente.

Esses procedimentos (constituição em mora), porém, na maioria das vezes, não seguem essa determinação da lei e acabam gerando nulidades que beneficiam os devedores.

Vou listar as principais, que vejo acontecendo frequentemente e que podem ter acontecido com você e te salvar de perder o imóvel em um momento complicado de sua vida:

1 – Ausência da constituição em mora: A instituição financeira, simplesmente, não comunica o devedor que ele está devendo. Já realiza os atos necessários para o leilão sem nenhuma comunicação a quem comprou o bem.

2 – A intimação acontece em nome de terceiro: Nessa situação, houve a comunicação oficial, mas quem a recebeu foi um terceiro (filho, sobrinho, vizinho). Isso também é causa de nulidade.

3 – A intimação não foi feita por oficial do Cartório de Registro de Imóveis: Alguns bancos, para cobrar os devedores, adotam o uso de escritórios de cobranças que enviam uma carta a quem está inadimplente, mas essas cartas, para o fim de realizar o leilão do bem de quem está devendo um financiamento imobiliário não tem valor.

4 – Notificação genérica: Na intimação deve haver, além do nome das partes e os demais pontos já mencionados, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

É comum, também, que seja utilizado uma carta padrão, informando apenas que a pessoa está devendo, mas sem especificar a quantia, o que está errado.

5 – Prazo inferior a 15 dias para pagar: É direito do devedor, nesse caso de inadimplemento, realizar o pagamento da dívida. E há um prazo de 15 dias para isso, a contar do recebimento da intimação. Caso a instituição financeira não conceda prazo ou não queira receber o valor nesses quinze dias, haverá nulidade, de igual modo.

Eu estou devendo o meu imóvel, mas não sei se ele está indo a leilão?

Não é difícil saber se isso está acontecendo. Você pode ir ao banco e perguntar, pedir documentos e saberá.

Caso a instituição bancária imponha alguma dificuldade, você pode ir até o Cartório de Registro do seu imóvel e pedir uma certidão do bem. Quando o bem está próximo de ir a algum leilão, haverá uma averbação na matrícula, isto é, nas últimas linhas da certidão aparecerá que o banco consolidou a propriedade.

Isso significa que agora, o imóvel pertence, temporariamente, à instituição financeira, até que o venda em um leilão público.

Dr. Rafael Rocha Filho