Usucapião Extrajudicial. O Que é Preciso Saber?

INTRODUÇÃO

Você sabia que agora existe uma modalidade de usucapião via cartório? Sim, com o advento do Código Civil de 2015 a usucapião poderá ser em alguns casos extrajudicial, sendo facultado o acesso mais rápido diretamente pela via cartorária.

A fim de dar maior celeridade e desburocratização destes processos, o legislador criou este instituto, que já é também utilizado em processos de divórcios, por exemplo, trazendo consigo benefício para as partes envolvidas e seus advogados, e quanto a usucapião extrajudicial, não sendo esta uma nova forma de usucapião e sim um procedimento novo de requerimento, ou seja, o possuidor que preencher todos os requisitos de uma das modalidades de usucapião, mais os dispostos no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos poderá requerê-lo extrajudicialmente.

1. PROCEDIMENTOS E DOCUMENTOS PARA A PROPOSITURA

O Procedimento é disposto no artigo 216-A e é simples, bastando que sejam pessoas maiores e concordes e tenham efetivamente o direito à posse da coisa usucapienda, para isto é necessário inicialmente dar os seguintes passos:

• Ir ao cartório de registros de imóveis da Comarca onde está situado o imóvel em discussão, perante o oficial de registro imobiliário;
• Abrir o requerimento em nome do interessado, porém representado por um advogado;

O tabelião ao ser procurado pela pessoa interessada, irá agendar uma conversa com o mesmo e nesta conversa será possível aferir se há uma posse que gera efetivamente o usucapião, será questionado a respeito do tipo de posse; as causas que suspendem ou interrompem o usucapião; o termo de posse e todo tipo de questão que possa acarretar daquele reconhecimento ou não de posse.

Lembrando que a parte legítima deverá justificar o seu direito a usucapião, detalhar qual espécie de usucapião é aplicável ao caso.

Ainda, o Art. 216-A da Lei de Registros Públicos, trazido pelo Novo Código de Processo Civil, estabelece a listagem de documentos imprescindíveis para a propositura, sendo eles:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo(leia-se o que está sendo discutido) e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados.

Ainda, as novidades legislativas são no sentido de que agora é possível ao usucapiente a obtenção da propriedade do imóvel usucapiendo mesmo sem a anuência expressa dos proprietários e confrontantes do imóvel em questão.

A vantagem da Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis num prazo de pode variar de 90 a 120 dias em média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado, porém pode demorar um pouco mais, caso seja necessário.

O procedimento ainda estará sob a orientação do Oficial de Registro de Imóveis, dispensada intervenção do Ministério Público ou homologação judicial, observando, porém todas as cautelas adotadas na via judicial, como a ciência dos confrontantes, titulares de domínio, terceiros interessados, assim como dos entes públicos (União, Estados, Distrito Federal e Municípios).

1.1 Informações importantes sobre o assunto:

Importante lembrar que este procedimento é opcional e, se a parte quiser, pode optar pela via judicial, por isso é sempre importante conversar com um especialista de sua confiança para que ele lhe dê a melhor informação sobre o assunto.

Há a possibilidade de usucapião mesmo de imóvel não matriculado, posto que será aberta matrícula para o imóvel usucapiendo.

Após a notificação em 15 dias, interpreta-se como concordância a falta de manifestação do titular do direito registrado ou averbado na matrícula do imóvel usucapiendo ou do imóvel confrontante, após notificação pelo registrador de    imóveis, porém havendo impugnação por qualquer motivo, os autos serão remetidos ao juízo competente para que em âmbito judicial as questões controversas sejam amplamente expostas e esclarecidas.

Havendo alguma pendência em termos de documentação e atendimento dos requisitos exigidos, o oficial do registro de imóveis poderá rejeitar o pedido, cabendo à parte, não concordando com tal decisão buscar a via do Poder   Judiciário e conseguir a devida reforma desta decisão.

1. CONCLUSÃO

Este artigo buscou trazer explicações de maneira mais sucinta a respeito dos direitos dos possuidores em ações de usucapião urbana, a qual poderá ser realizada de maneira mais fácil e ágil via cartórios.

Importante ressaltar que a facilidade cartorária não retirou algumas exigências legais, tais como ter de reconhecer que possui direito à posse e ainda o acompanhamento imprescindível de um advogado para orientar e conduzir esta modalidade de usucapião dentro dos parâmetros legais.

Por fim, vale lembrar que nem sempre o cartório consegue dar andamento dentro do prazo legal por conta da demanda e da demora na verificação do direito do possuidor, porém o usucapião extrajudicial de toda forma se torna mais rápido que a via judicial que em muitos casos perduram por anos até a sentença, portanto, tendo reconhecimento de seu direito é uma excelente e viável alternativa àqueles que necessitam do reconhecimento da posse.

Por Raiany Rodrigues – Bacharel em Direito

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

 COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto. Usucapião como forma derivada de aquisição da propriedade imobiliária. Belo Horizonte: D’Plácido Editora, 2016, p. 133 a 146.

BRAGA, Isadora Jullie Gomes. A desjudicialização do processo de usucapião da propriedade imobiliária pela via extrajudicial. 2016. 30 f. Trabalho de Conclusão de Curso – Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul, 2016. Disponível : <http://conteudo.pucrs.br/wp-content/uploads/sites/11/2016/09/isadora_braga_2016_1.pdf>. Acesso em: 21. Jun. 2017.

Salvador: JusPodivm, 2017,Vade Mecum : LEI DE REGISTROS PÚBLICOS Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Salvador:JusPodivm, 2017,Vade Mecum : Novo Código de Processo Civil, LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.