ENTENDA A CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS NA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PEGAS PELA RESCISÃO DE CONTRATO DE IMÓVEL

Depois de adquirir o seu imóvel, com a assinatura do contrato, você começa a pagar o valor do preço que foi combinado.

Geralmente, esse pagamento ocorre de forma parcelada, com valores iguais e mensais, que sofrem reajuste tanto em decorrência da aplicação da correção monetária bem como da incidência de juros remuneratórios/compensatórios.

Ocorre que, em diversas ocasiões, esse contrato pode não ser concluído. Poderá ocorrer a rescisão do contrato, seja por culpa e/ou pedido do próprio comprador ou por culpa da empresa vendedora.

Diante disso, na maior parte dos casos, haverá o direito da restituição dos valores que foram pagos em decorrência do que foi combinado inicialmente, no contrato.

Esses valores que foram pagos, ao longo dos anos, devem ser reajustados para evitar a sua corrosão pela inflação e terá, também, a incidência de juros, em desfavor da empresa vendedora.

A questão é: você sabe qual é a forma, índices, termo inicial e final para aplicação da correção monetária e de juros na devolução das parcelas pagas?

Esse é o intuito do presente texto, te esclarecer sobre como funcionará a correção monetária e juros, quando houver a devolução dos valores pagos.

Correção monetária

Eu já expliquei o que é a correção monetária em outros textos, mas nunca é demais relembrar que ela é a recomposição do valor que foi corroído pela inflação e que não tem função de gerar um aumento no valor, apenas o reequilíbrio econômico e financeiro, fazendo com que o valor não seja consumido pelo sistema inflacionário vigente.

A aplicação da correção monetária ocorrerá com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (art. 32-A, caput da Lei de nº 6.766/79 e art. 67-A, § 8º, da Lei de nº 4.591/64), essa é a previsão expressa na nova Lei dos Distratos (Lei de nº 13.786/2018), aplicável aos contratos firmados após 28/12/2018 e, também aos que foram feitos anteriormente, visto que a essa nova lei trouxe apenas a confirmação do que sempre foi previsto pela justiça.

Dessa forma, caso o contrato previsse a correção das parcelas pelo IGP-M, na devolução dos valores, a correção também deverá ser efetuada pelo mesmo índice.

O termo inicial, ou seja, o início da aplicação da correção monetária se dá desde a data de cada pagamento e termina quando houver a efetiva devolução dos valores.

Essas regras se aplicam tanto quando a culpa ou pedido de rescisão partir do comprador como quando a rescisão se dá por culpa da própria vendedora, geralmente, uma empresa do ramo imobiliário.

Juros moratórios

Deverá, haver, também a incidência dos juros moratórios, que é fixado em 1% (um por cento) ao mês e possui um sistema um pouco mais complexo do que a correção monetária para entendimento.

No caso de rescisão por iniciativa do próprio comprador do imóvel e se o contrato tiver sido efetuado antes do advento da Lei nº 13.786/2018, o termo inicial dos juros será a data do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição dos valores.

Isso significa que, houve a propositura de uma ação judicial para a rescisão do contrato e isso foi determinado, em uma sentença. Os juros de 1% ao mês, a ser aplicado sobre os valores a serem restituídos, começará apenas quando a referida sentença transitar em julgado, isto é, não couber mais recursos.

Esse foi o entendimento fixado no julgamento do recurso repetitivo REsp 1740911/DF, Tema 1002, pelo Superior Tribunal de Justiça, aplicável a qualquer caso, em território nacional, que verse sobre essa hipótese, veja a tese:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Caso a rescisão seja por iniciativa do próprio comprador, em contrato feito após a edição Lei nº 13.786/2018, não haverá a incidência de juros moratórios, desde que o pagamento dos valores seja feito em conformidade com o estabelecido pela própria lei.

Sobre esses prazos, há um sistema específico a depender de qual tipo de imóvel foi comercializado e eu expliquei isso, detalhadamente, nesse outro texto: Qual é o prazo para devolução dos valores pagos na compra de imóvel?

Haverá, todavia, a incidência dos juros moratórios de 1% ao mês, nesse caso, a partir da data de descumprimento do prazo estabelecido pela lei, caso a vendedora não o obedeça.

Por fim, quando a rescisão é por culpa da própria vendedora, seja em contrato feito antes ou depois do surgimento da Lei nº 13.786/2018, a aplicação dos juros moratórios de 1% ao mês se dá a partir da citação no processo judicial, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RETENÇÃO DE VALORES INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

 

1. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543/STJ).

 

2. Segundo o entendimento do STJ, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação”(AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).

 

3. Agravo interno desprovido.

 

(AgInt no AREsp n. 2.064.705/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/9/2022, DJe de 7/10/2022.)

É importante que você tenha ciência, da aplicação da correção monetária e dos juros, no caso de rescisão do contrato e devolução dos valores, para não ser enganado pela parte vendedora ou não sofrer prejuízo em um eventual processo judicial, visto que a aplicação desses mecanismos de alteração do valor pode resultar em um significativo impacto financeiro.