COMPROU UM LOTE/TERRENO E VAI CONSTRUIR? OBSERVE AS EXIGÊNCIAS DO CONTRATO E DA LEI

Quem adquire um lote ou terreno, especialmente quando estamos falando de imóveis situados nos famosos “condomínios fechados” tem o objetivo de construir ali a sua casa o quanto antes.

Logo quando são assinados os documentos e feito o pagamento da entrada, o comprador busca contratar um engenheiro, arquiteto, fazer orçamentos de mão de obra e materiais para concretizar o seu sonho de construir uma residência do seu gosto.

Mas antes de iniciar todo esse trabalho e começar a fazer os pagamentos – que serão muitos durante a obra – certifique-se que o que você está pretendendo fazer está de acordo com o seu contrato de compra e venda e, também, com a Lei do Município que trate de construção.

Caso você não tenha se atentando para esse detalhe, poderá acabar se dando mal em razão de uma construção apressada e perderá muito dinheiro, além de sofrer uma imensa dor de cabeça.

A construção em lote/terreno

Quando falamos em construir em um lote ou terreno, é importante se atentar ao que estabelece pela Lei do Município acerca de limite de uso do imóvel como, por exemplo, até qual altura pode ser realizada uma edificação, qual a distância em relação aos demais vizinhos, altura do muro, possibilidades de esgotamento sanitário, largura de calçadas entre outros pontos.

De igual forma, quando tratamos de imóveis situados dentro dos “condomínios fechados”, geralmente, o contrato de compra e venda traz diversas informações acerca da forma como deve ser construído o imóvel, respeitando o padrão mínimo de construção, tipos de fachada, garagem, eventualmente se é permitido ou não a construção de piscinas, etc.

O respeito ao contrato e ao que a legislação traz como necessário ou proibido deve ser levado em consideração por quem pretende realizar alguma construção para evitar de sofrer multas, embargos da obra e até ações com objetivo de demolição do que foi construído.

Não se deve esquecer, ainda, do que pode estar previsto na própria convenção do condomínio e do regimento interno, que também são instrumentos que podem trazer algumas limitações ao direito de construir.

A restituição do que foi construído em caso de rescisão do contrato de compra e venda

Situação corriqueira é a do comprador que adquire um lote/terreno, de forma parcelada, e, durante a execução do contrato, realiza construções no imóvel, posteriormente, acaba por pedir a rescisão do contrato, por qualquer motivo que seja.

Via de regra, o comprador terá direito à restituição do que foi pago, a título de parcelas, com o abatimento de multa ou alguma outra penalidade e da restituição/indenização pelas construções que realizou no imóvel.

A restituição dos valores que foram despendidos com as benfeitorias/acessões dependerá, contudo, de que estas tenham sido feitas com respeito ao que diz o contrato e a legislação, por isso, é muito importante que o comprador tenha seguido o que diz esses dois documentos.

A legislação garante o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote na hipótese de rescisão contratual, conforme artigo 34 da Lei 6.766/79 e artigo 1.255 do Código Civil, veja:

 

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

 

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Entretanto, exige-se que tais benfeitorias tenham sido regularmente construídas, conforme prevê o parágrafo primeiro do artigo 34 referido:

 

§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. (Redação dada pela Lei nº 13.786, de 2018)

Essa exigência legal é feita para assegurar que o proprietário do lote, vendedor, não fosse obrigado a assumir o ônus de responder por eventual irregularidade de construção feita pelo comprador que pretende rescindir o contrato.

Sendo a construção irregular, o proprietário do lote (vendedor), teria de pagar por ela, quando houvesse a rescisão do contrato, e ainda ficaria no risco de ter de demoli-la ou sofrer alguma fiscalização por conta disso.

É interessante frisar que a impossibilidade de indenização pelas benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei foi incluída pela Lei de nº 13.786, de 2018, que foi publicada em 27 de dezembro de 2018, dessa maneira, esse impedimento de ressarcimento se dá apenas aos contratos de compra e venda de imóveis que foram realizados após esta data.

O artigo 1.299 do Código Civil, embora consagre a liberdade de construir como regra, estabelece que, no exercício desse direito seja observado o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos, impondo verdadeiro controle da construção.

Sobre a responsabilidade pela edificação realizada sem a prévia licença para construir, tida como clandestina e ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição, leciona Hely Lopes Meirelles, em sua clássica obra, Direito de Construir, atualizada por Adilson Abreu Dallari e outros:

Quanto à construção clandestina realizada por promissário comprador, entendemos que não atribui responsabilidade ao promitente vendedor, porque a posse do imóvel, neste caso, é transmitida ao futuro dono, acompanhada do direito de construir, por sua conta e risco, tanto assim que o Poder Público aceita projetos assinados pelo promissário comprador e instruídos com o contrato de compromisso. Se o promitente vendedor despoja-se do direito de construir e o transpassa legalmente ao promissário comprador, titular da posse direta do imóvel, não se compreende permaneça responsável pelas obras regulares ou irregulares que nele forem feitas em decorrência do compromisso. (Obra citada. p. 348)

Desse modo, não seria razoável impor ao vendedor o pagamento das benfeitorias/acessões, pela rescisão do contrato, e que este, posteriormente, tivesse de arcar pela irregularidade das construções feitas pelo comprador que desistiu do negócio.

Assim, o comprador que quer desistir do contrato possui direito ao recebimento da indenização pela construção que realizou desde que seja comprovado que esta ocorreu de forma regular ou que a irregularidade que porventura exista seja sanável, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73.

 

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016.

 

2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.

 

3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias – ou acessões – feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

 

4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

 

5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele.

 

6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

 

7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

 

(REsp 1643771/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2019, DJe 21/06/2019)

No mesmo sentido, a Quarta Turma daquela Corte Superior decidiu em caso semelhante que “é temerário reconhecer – de forma categórica – que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas” (REsp 1.191.862/PR, julgado em 08/05/2014, DJe de 22/05/2014).

Desse modo, cabe ao comprador que realizou obras no lote ou terreno seguir o que diz o contrato e buscar as licenças e alvarás de construção, perante a Prefeitura, a fim de que, eventualmente, desista de seguir com o contrato, possa ser indenizado pelo que gastou/valorizou em decorrências das benfeitorias/acessões realizadas.

Outrossim, seguir a Lei e demais normas evitará outros problemas que podem surgir, como necessidade de alteração do projeto ou do que foi construído, ações demolitórias e aplicação de multas.

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Dr. Rafael Rocha Filho