POSSO PERDE O ÚNICO IMÓVEL QUE TENHO, QUE É FINANCIADO?

Algumas vezes fui procurado por pessoas que estavam em uma situação financeira delicada, com muitos atrasos no pagamento das parcelas de seu imóvel.

Uma parte dessas pessoas estavam, corretamente, preocupadas e buscando modos de realizar a quitação dessa dívida, para não chegarem ao ponto de perderem o bem.

Outra parte delas, no entanto, apesar do risco iminente de terem o bem levado a leilão, pareciam não se preocupar tanto com o problema que enfrentavam.

E quando eu perguntava o porquê ela não fazia tanto caso assim em solucionar o problema dos débitos, ouvia que era porque não podiam tomar o imóvel dela, já que era o único que tinha e que lá era a sua casa.

Citavam, inclusive, algum artigo da Constituição Federal ou de outras leis, alegando que o bem era considerado como bem de família, o que não permitiria o seu leilão.

Mas, será que as pessoas que pensam desse modo têm razão ou esse raciocínio é uma furada que acabará levando a pessoa a uma situação pior?

Bem de família

Primeiramente, vamos entender o que é esse tão falado bem de família para respondermos essa pergunta, ao final.

O bem de família, regulado pela Lei de nº 8.009/1990, é conceituado, em seu art. 1º, caput, como:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Trata-se, portanto, de um imóvel, do casal ou entidade familiar (pessoa solteira, pais e filhos, avós e netos, etc), que não responde, isto é, não pode ser objeto de pagamento para a maior parte das dívidas que possam surgir.

A lei, entretanto, faz algumas ressalvas quanto à possibilidade de esse bem ser perdido para pagamento de débitos, como: cobrança de impostos em função do imóvel familiar, pagamento de pensão alimentícia, taxas condominiais.

Entre essas ressalvas, há, ainda, hipóteses relacionadas ao financiamento do bem.

(Im)penhorabilidade do bem de família por dívidas de financiamento

O art. 3º, incisos II e V, da Lei de nº nº 8.009/1990, prevê a possibilidade de se perder o único bem em razão financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel e de garantia para obtenção de crédito, por meio de hipoteca sobre o próprio imóvel, veja:

 

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…)

II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

(…)

V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

 

De modo semelhante, o art. 833, §1º, do Código de Processo Civil (CPC), estabelece que a impenhorabilidade não pode ser utilizada para impedir execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição, o que possibilita que a dívida oriunda da alienação fiduciária do próprio imóvel seja utilizada para levá-lo a leilão, mesmo que seja o único e de utilização residencial pela pessoa.

Melhim Chalhub, mestre sobre alienação fiduciária, assim ensina:

Apesar de a lei não se referir à alienação fiduciária, essa omissão veio a ser suprida pelo art. 833, § 1º, do Código de Processo Civil, que, na sua primeira parte, institui regra geral segundo a qual a impenhorabilidade é inoponível “à execução de dívida relativa ao próprio bem”, abrangendo qualquer operação de crédito, inclusive aquela com garantia do próprio imóvel, e, na segunda parte, trata da situação específica do financiamento do imóvel, ao referir-se à “dívida contraída para sua aquisição”.

Diferentemente seria se a dívida fosse oriunda de terceiros, que não tivesse relação com o financiamento para aquisição ou construção do imóvel sendo reconhecido como bem de família, quando não poderia ser utilizado para pagamento dessa dívida.

Assim, é bem claro saber que se a dívida cobrada for decorrente da própria aquisição ou construção do imóvel, mesmo que este seja considerado como bem de família, o devedor poderá perdê-lo para pagamento do débito, não importando se ele tem ou não outro local para morar.

Outros pontos poderão ser utilizados na defesa do devedor, como existência de cobranças abusivas, falta de entrega do imóvel no prazo combinado, algum defeito na consolidação da propriedade do bem ou do próprio leilão.

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Dr. Rafael Rocha Filho