É obrigatório ter reajuste das parcelas e do saldo devedor no financiamento imobiliário?

O reajuste de parcelas e do saldo devedor, em um contrato de financiamento de imóvel, é composto por dois encargos, basicamente, que são: juros remuneratórios e a correção monetária.

Apesar de terem a capacidade de alterarem os valores, esses encargos não se confundem e tem funções diferentes, no contrato.

Os juros remuneratórios ou compensatórios têm como objetivo fazer a remuneração do capital emprestado, como se fosse o pagamento de aluguel pelo dinheiro tomado para a aquisição do imóvel.

A correção monetária, não tem esse mesmo objetivo, mas visa garantir que o valor que foi emprestado não seja defasado pela inflação, que é exagerada e recorrente, em nosso país.

A cobrança desses dois encargos, no entanto, não se dá de modo automático e nem é uma previsão obrigatória.

Na incorporação imobiliária, por exemplo, conhecida como a modalidade de compra de imóveis na planta, regida pela Lei de nº 4.591/1964, quando no regime de empreitada, estipula que o preço poderá ser reajustável, conforme dispõe o art. 55, caput:

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.

Não havendo a previsão de reajustes, o preço será considerado como fixo (inteligência do art. 55, § 6º, da Lei de nº 4.591/1964).

Há, inclusive, o dever de constar no contrato a previsão de como ocorrerá o reajuste, a fim de tornar claro como e de que modo isso se dará:

§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

Tratando acerca da necessidade dessa clareza do reajuste, o renomado e ilustre professor Caio Mário da Silva Pereira, assim ensina:

Os adquirentes não podem, em nenhum caso, ser surpreendidos pela pretensão de reajuste.

A uma, porque nunca se presume a faculdade de reajustamento. Na falta de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se a preço fixo (art. 55, § 6.º). Empreiteiro que deseje reajustar terá de dizê-lo abertamente.

A duas porque, adotado o critério do reajustamento, o empreiteiro é obrigado a trazer os interessados devidamente informados dele, apregoando em toda publicidade ou propaganda escrita, além de discriminar também, com toda clareza, o valor da quota do terreno e o preço da construção. As

mesmas alusões terão de constar de qualquer documentação relativa à incorporação, tais como cartas-propostas, escrituras, documentos provisórios, recibos de inscrição (art. 56, §§ 1.º e 2.º).

O Código de Defesa do Consumidor, de igual maneira, exige, em qualquer tipo de comercialização de produto ou serviço, que é direito básico do consumidor a clareza e informação adequada sobre estes (art. 6º, inciso III, do CDC).

Evidentemente, a comercialização de um imóvel pode ser considerada como uma relação de consumo quando o fornecedor se tratar de uma pessoa física ou jurídica que explore esse ramo comercial.

Além disso, os incisos V e VII, do art. 35-A, da Lei de nº 4.591/1964 (legislação que regula as incorporações), exigem a informação acerca dos índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um e as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização, respectivamente.

Essas informações devem constar no quadro-resumo, que é o início do contrato de comercialização desses imóveis.

De igual forma, quando falamos de comercialização de lotes, os incisos IV e VI, do art. 26-A, da Lei de nº 6.766/79, também fazem as mesmas exigências, prescrevendo que essas informações são obrigatórias nos quadro-resumos desses empreendimentos.

A ausência dessas informações, no quadro-resumo, pode, inclusive, levar à rescisão do contrato, por culpa do vendedor (art. 35-A, § 1º, da Lei de nº 4.591/1964 e art. 26-A, § 1º, da Lei de nº 6.766/79), como expliquei nesse outro artigo: Como conseguir rescindir o contrato de compra e venda de um lote sem pagar multa.

Nos contratos bancários realizados para a aquisição de imóveis, de igual forma, deve haver a previsão clara, expressa e previamente pactuada acerca dos encargos contratuais que serão os responsáveis pelo reajustamento.

Desse modo, não havendo previsão de reajuste no seu contrato, tanto relativo à correção monetária ou aos juros remuneratórios, o vendedor não poderá cobrá-lo, devendo manter as parcelas e o saldo devedor a preço fixo.

E não é incomum encontrar contratos onde não houve a pactuação de juros ou de correção monetária, tratando-se de uma liberalidade do vendedor, ao não fazer incluir no contrato o reajuste, até para buscar maior competitividade no mercado.

Ocorre que, em algumas oportunidades, essa ausência de cobrança inicial dos reajustes se dá por erro do vendedor, que não incluiu a forma de reajuste no contrato, mas que, no futuro, verificando o erro, faz a cobrança sem previsão contratual, o que é um erro e que pode ser questionado.

Agora, é muito importante que as pessoas fiquem atentas ao que consta no contrato e à postura da empresa, que em algumas ocasiões percebe que não cobrou o reajuste por ausência de constar isso no contrato e busca, posteriormente, realizar um aditivo para inclui-lo, o que não precisa ser aceito pelo comprador.

Nós podemos ajudar se você estiver precisando de Advogados especializados em contrato, compra, venda, imóvel, reajuste, juros, correção monetária, distrato, rescisão, devolução, dinheiro, em Goiânia, São Paulo, Minas Gerais, Brasília, Rio Grande do Sul, em todo Brasil.

Dr. Rafael Rocha Filho