LIMITE DE MULTA DE JUROS MORATÓRIOS EM CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Você tem dúvida se aquela cobrança feita, em razão do atraso no pagamento de alguma parcela do seu imóvel, foi feita de forma correta? Se os juros e a multa estão dentro do permitido ou não?
Esse texto irá esclarecer essas questões.
Quando alguém deixa uma parcela passar do prazo para pagamento, o valor original será reajustado, haverá a cobrança de correção monetária, juros e multa moratórios, fazendo com que o valor aumente.
Existe, contudo, limite para esse aumento, especialmente quando estamos tratando de um contrato em que há uma relação de consumo, por haver previsão expressa de limite da multa moratória.
Vamos entender o que é cada um desses dois encargos e quais os seus limites.
Multa moratória
A multa moratória é a penalidade aplicada ao inadimplente, pelo seu atraso no pagamento do valor comprometido.
Essa multa, é bom dizer, não tem nada a ver com aquela outra de desistência do contrato, quando o comprador não quer mais seguir com o negócio ou quando se tornou impossível prosseguir com o contrato.
Para entender sobre esse outro tipo de multa, leia esses textos aqui:
Entenda a multa na rescisão dos contratos de imóveis e evite perder dinheiro
Via de regra, não há um limite pré-estabelecido para essa penalidade, entendendo-se ser razoável que fique entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento) sobre a prestação descumprida.
Todavia, tratando-se de contrato que envolva uma relação de consumo, onde exista um fornecedor e um consumidor, com a comercialização/entrega de um serviço ou produto, a situação é diferente.
O art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), estabelece o limite de 2% (dois por cento) sobre o valor da prestação, a título de multa moratória, veja:
Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:
(…)
§ 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.
Dessa forma, seja em contratos realizados com bancos ou com empresas do ramo imobiliário (construtoras, incorporadoras ou imobiliárias), a multa moratória deverá ser limitada a 2% (dois por cento) sobre a parcela em atraso, desde que essa relação seja do tipo consumerista.
Como dito anteriormente, nas relações civis, onde não há relação de consumo, esse limite de 2% não se aplica, podendo ser maior a penalidade, desde que seja um valor razoável (10%-20%).
Ocorre, entretanto, que é comum encontrar contratos de financiamentos imobiliários, especialmente os feitos com as próprias empresas desse ramo, prevendo multas muito maiores que a estabelecida pelo CDC, mesmo quando há clara relação de consumo, como nesse caso abaixo:
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Mesmo que isso esteja previsto no contrato, assinado, é possível questionar judicialmente a cláusula. O pacto privado (contrato) não pode contrariar o que a lei coloca como limite.
Juros moratórios
Em relação aos juros moratórios, que também é uma penalidade aplicada ao inadimplente, haverá o limite de 1% (um por cento) ao mês, independentemente se a relação é de consumo ou não.
A respeito desses juros, o Código Civil determina que:
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
E o Código Tributário Nacional, que regula a taxa de juros da Fazenda Nacional, dispõe o seguinte:
Art. 161. O crédito não integralmente pago no vencimento é acrescido de juros de mora, seja qual for o motivo determinante da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de garantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.
§ 1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.
Não havendo lei específica autorizando que a taxa de juros moratórios seja maior que 1%, esse será o seu limite, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmado na súmula de nº 379:
Nos contratos bancários não regidos por legislação específica, os juros moratórios poderão ser convencionados até o limite de 1% ao mês.
Em que pese a súmula se referir aos contratos bancários, qualquer outro tipo de contrato que não possua autorização, decorrente de lei, para que a taxa de juros moratórios seja superior a 1%, deve se sujeitar a esse limite.
Na previsão desse contrato abaixo, de igual forma, a penalidade moratória, relativa aos juros, se encontra equivocada, passível de revisão judicial:
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Impacto financeiro de encargos moratórios cobrados a maior
A princípio, o impacto dessas cobranças, sobre uma única ou poucas parcelas, pode não significar muita coisa.
Essa situação muda quando estamos falando de uma parcela maior, como, por exemplo, o saldo que deveria ser financiado com o banco ou por meio de recursos próprios para pagamento do imóvel e entrega das chaves, onde é de costume deixar a maior parte do preço para esse momento, representando 70% a 80% do valor do imóvel.
Imagine, por exemplo, que tenha havido a aquisição de um apartamento (na planta) pelo valor de R$ 1.300.000,00.
Enquanto a construção seguisse, o comprador pagaria R$ 300.000,00, de forma parcelada e, quando fosse concluída a construção, mediante a entrega das chaves, houvesse a necessidade de o comprador realizar o pagamento do saldo restante, seja por meio de desembolso de recursos próprios ou financiamento bancário, totalizando a quantia de R$ 1.000.000,00.
Nessa situação, não sendo quitado o valor no prazo e tendo passado 6 (seis) meses de inadimplemento, considerando a multa moratória de 10% e os juros da mesma espécie de 3%, teríamos uma dívida total de R$ 1.280.000,00, desconsiderando a correção monetária e fazendo uma conta simples.
Multa de R$ 100.000,00 com mais R$ 30.000,00 de juros moratórios ao mês.
A cobrança correta, entretanto, seria de R$ 1.080.000,00. Multa de R$ 20.000,00 com mais R$ 10.000,00 de juros moratórios ao mês, ou seja, um excesso de cobrança de R$ 200.000,00.
O que parece um mero detalhe, no contrato, pode representar uma quantia significativa, no mundo real, a depender das circunstâncias.
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Dr. Rafael Rocha Filho
