Limite de multa e juros de mora em contratos de compra e venda de imóveis

Você atrasou uma parcela do imóvel, ou a parcela grande das chaves, e o boleto veio com multa de 10%, juros de 2% ou 3% ao mês e uma correção que você não entende. A pergunta é se essa conta está certa. Nesta página explico a diferença entre multa, juros e correção, qual é o limite de cada um, quando o limite do consumidor se aplica e quando não, como a cobrança errada se transforma em um valor grande na parcela das chaves, o que fazer para revisar e como recuperar o que pagou a mais.

Em 30 segundos: o encargo, o limite e a base legal

Multa, juros e correção não são a mesma coisa

Quando uma parcela atrasa, três coisas diferentes podem ser somadas a ela. A correção monetária apenas atualiza o valor pela inflação, para que o dinheiro pago com atraso valha o mesmo que valeria na data certa. Os juros de mora são o preço do tempo: uma remuneração pelo período em que o vendedor ficou sem o dinheiro. A multa de mora é uma punição pelo atraso em si, cobrada uma vez só sobre a parcela vencida. O Código Civil, nos artigos 389 e 395, diz que quem atrasa responde por perdas e danos, juros, correção e honorários, e é daí que essas cobranças saem. O problema começa quando o contrato exagera em cada uma delas.

Qual é o limite da multa

Quando você compra de uma construtora, incorporadora, imobiliária, loteadora ou banco, a relação é de consumo, e o artigo 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor limita a multa de mora a 2% do valor da parcela. Não importa que o contrato diga 10%: a lei está acima do contrato e a cláusula pode ser revisada na Justiça. Esse limite vale para a parcela mensal, para o balão semestral e para a parcela das chaves, que é a maior de todas. O contrato de compra de lote também entra aqui, e a multa maior que 2% que muitas loteadoras cobram é uma das cobranças mais fáceis de discutir.

Quando a compra é entre particulares, sem empresa, o CDC não se aplica e vale o Código Civil. Aí não existe um percentual fixo, mas a Justiça costuma aceitar multas de até 10% sobre a parcela atrasada e reduzir as que passam disso, com base no artigo 413, que manda o juiz diminuir a cláusula penal quando ela é manifestamente excessiva. O artigo 412 ainda diz que a multa nunca pode passar do valor da obrigação principal.

Qual é o limite dos juros de mora

Para quem não é instituição financeira, o teto aceito pela Justiça é de 1% ao mês, ou 12% ao ano, com base na lei de usura e no artigo 406 do Código Civil. Isso vale para construtora, incorporadora, loteadora e para o vendedor particular. Contratos que preveem 2%, 3% ou 5% ao mês de juros de mora são revisados, e o que passou de 1% pode ser devolvido ou abatido do saldo. Bancos seguem regras próprias e podem cobrar juros de mora contratados, mas mesmo neles a multa de mora fica nos 2% do CDC.

Existe um detalhe que engana muita gente: alguns contratos chamam de “juros” o que na verdade é multa, ou somam juros de mora com “juros de atraso” e “encargos de cobrança”, cobrando a mesma coisa com três nomes. O que interessa é o resultado da conta. Se a parcela cresceu mais do que 2% de multa, 1% ao mês de juros e a correção do índice do contrato, há excesso.

Onde o excesso vira dinheiro grande

Na parcela mensal, a diferença entre 2% e 10% de multa pode parecer pequena. Na parcela das chaves, que costuma representar a maior parte do preço e é paga com financiamento bancário ou recursos próprios, o excesso muda de tamanho. Imagine um saldo de R$ 400 mil que atrasou seis meses porque o banco demorou a liberar o financiamento. Com multa de 10% e juros de 2% ao mês, o contrato acrescenta R$ 40 mil de multa e R$ 48 mil de juros, R$ 88 mil no total, sem contar a correção. Pela regra legal, seriam R$ 8 mil de multa e R$ 24 mil de juros, R$ 32 mil. A diferença de R$ 56 mil é o que a conta errada custa nesse exemplo.

E há um agravante: quando o atraso da parcela das chaves aconteceu porque a construtora não entregou a documentação para o financiamento, ou porque o habite-se saiu depois do prometido, o atraso não é seu, e nenhum encargo é devido. Cada situação depende da prova de quem causou a demora. Sobre a correção do saldo nessa fase, veja correção monetária em contrato com prazo menor que 12 meses.

O que fazer se o contrato passa do limite

Primeiro, peça à empresa a planilha detalhada da cobrança, com a parcela original, o índice de correção aplicado, o percentual de multa e a taxa de juros, e guarde a resposta. Segundo, confira o contrato: a cláusula de encargos moratórios costuma estar perto da cláusula de preço e forma de pagamento. Terceiro, notifique a empresa por escrito pedindo a adequação da cobrança aos limites legais. Muitas corrigem na hora, porque sabem que a cláusula não se sustenta.

Se a empresa não corrige, a Justiça pode declarar a nulidade da cláusula, recalcular o débito e mandar devolver o que foi pago a mais, com correção. Em alguns casos é possível pedir que o valor incontroverso seja depositado em juízo, para evitar a rescisão do contrato enquanto se discute o excesso. Isso importa porque a cobrança exagerada muitas vezes é o primeiro passo para a empresa rescindir o contrato e ficar com parte do que você pagou; sobre esse risco, leia a notificação indispensável para a rescisão por atraso de pagamento.

Quando vale procurar um advogado

Vale quando o excesso cai sobre a parcela das chaves ou sobre um saldo grande, quando a empresa ameaça rescindir o contrato por causa do atraso, quando o atraso foi causado pela própria construtora e mesmo assim os encargos estão sendo cobrados, ou quando você já pagou os encargos exagerados e quer o valor de volta. Não vale abrir processo para discutir a multa de uma ou duas parcelas mensais de valor baixo: nesse caso a notificação escrita e a reclamação no Procon resolvem melhor, e o escritório diz isso quando é o seu caso. Sobre o prazo para pedir revisão, veja qual é o prazo para revisar um contrato imobiliário.

O que a lei e a Justiça dizem

O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 52, § 1º, limita a multa de mora a 2% da prestação nas relações de consumo com concessão de crédito ou financiamento, e no artigo 51 declara nulas as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada. O Código Civil trata da mora nos artigos 389 e 395, limita a cláusula penal ao valor da obrigação no artigo 412 e manda o juiz reduzir a multa excessiva no artigo 413. Os juros de mora de quem não é banco ficam no teto de 1% ao mês, com base na lei de usura e no artigo 406 do Código Civil. A Justiça costuma reduzir a multa a 2% e os juros a 1% ao mês nos contratos com construtoras e loteadoras, e costuma afastar todos os encargos quando o atraso foi causado pela vendedora. Cada caso depende do contrato e da prova de quem deu causa ao atraso.

Perguntas frequentes

A multa de 2% vale para contrato com loteadora?

Vale. A venda de lote por empresa loteadora é relação de consumo, e o limite do artigo 52, § 1º, do CDC se aplica. Multa de 10% na parcela do lote é uma das cláusulas mais comuns e mais fáceis de revisar.

Comprei de uma pessoa física. O limite de 2% vale?

Não. Sem empresa vendendo, não há relação de consumo e vale o Código Civil. A Justiça costuma aceitar multa de até 10% sobre a parcela atrasada e reduzir o que passa disso, mas os juros de mora continuam limitados a 1% ao mês.

Assinei o contrato com multa de 10%. Ainda posso discutir?

Pode. A assinatura não valida cláusula contrária à lei. Em contrato de consumo, a cláusula pode ser declarada nula e o valor recalculado, com devolução do excesso pago. O prazo para pedir a revisão precisa ser conferido com o contrato em mãos.

Juros de mora e juros remuneratórios são a mesma coisa?

Não. Os remuneratórios são o custo do parcelamento e incidem enquanto o contrato está em dia. Os de mora só aparecem no atraso. Cobrar os dois sobre o mesmo período, ou cobrar remuneratórios acima de 1% ao mês em contrato de construtora, também é discutível.

O atraso foi porque o financiamento do banco demorou. Devo multa?

Se a demora foi da construtora, que não entregou documentos ou não tinha o habite-se, o atraso não é seu e os encargos não são devidos. Se a demora foi sua, os encargos valem, mas dentro dos limites legais. A prova de quem causou a demora decide.

Já paguei a multa maior. Recupero?

Em regra, sim, com correção, por meio de pedido de revisão e devolução. Guarde os boletos, os comprovantes e a planilha da empresa. O valor recuperado pode também ser abatido do saldo devedor, se o contrato ainda estiver em andamento.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende em todo o Brasil, por WhatsApp e videochamada, revisão de encargos em contratos de compra de imóvel com construtoras, incorporadoras e loteadoras. Mande o contrato e o boleto ou a planilha com a cobrança, e a primeira análise diz se há excesso, quanto ele representa e qual é o melhor caminho para corrigir.

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