Contrato de aluguel verbal tem validade? Direitos, riscos e como provar

Você mora de aluguel há anos só no combinado, paga por Pix ou em dinheiro, e agora o dono quer o imóvel, quer aumentar o valor ou nega que exista aluguel. Ou você é proprietário e o inquilino diz que, sem contrato, não deve nada. Esta página explica o que vale no aluguel verbal, como provar, quais direitos o inquilino tem e quais perde, como funciona o despejo sem contrato e o que fazer para se proteger.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

Por que o aluguel verbal vale

O Código Civil, no artigo 107, diz que a validade do negócio não depende de forma especial, salvo quando a lei exigir. A Lei 8.245/91 não exige forma escrita para a locação de imóvel urbano. Havendo imóvel, aluguel combinado e a entrega das chaves, existe locação, e a Justiça reconhece isso com frequência. O Tribunal de Justiça de Goiás e outros decidem que o contrato de locação dispensa formalidades e pode ser verbal, tanto para cobrar o aluguel quanto para pedir o despejo.

O que o contrato escrito faz é organizar a prova e destravar direitos que a lei condiciona ao papel. Sem ele, o que foi combinado sobre valor, reajuste, quem paga o IPTU e o estado do imóvel vira discussão de prova, e alguns direitos simplesmente não existem.

Como provar o aluguel verbal

A prova mais forte é o dinheiro. Comprovantes de Pix, transferência ou depósito mensais, com o mesmo valor e o mesmo destinatário, mostram a locação e o preço. Mensagens de aplicativo em que se combina valor, data de pagamento ou reforma, recibos de qualquer tipo, contas de água e luz no nome de quem mora, correspondência entregue no endereço, o IPTU pago pelo inquilino e testemunhas, como vizinhos e parentes, completam o quadro. Pagamento em dinheiro sem recibo é o ponto fraco do aluguel verbal, para os dois lados. Quem paga assim deve pedir recibo ou, ao menos, mandar uma mensagem confirmando o pagamento a cada mês.

O dono pode me tirar da casa a qualquer hora sem contrato?

Não é o que a lei diz, embora seja o que muita gente repete. O artigo 47 da Lei do Inquilinato trata a locação residencial verbal, ou escrita com prazo menor que 30 meses, como locação por prazo indeterminado que só pode ser retomada pelo dono em situações listadas: por acordo, por infração do inquilino ou falta de pagamento, para uso próprio ou de familiares, para obras aprovadas pela prefeitura que aumentem a área em pelo menos 20%, para demolição, quando acabou o vínculo de emprego que originou a moradia, ou quando a locação já dura mais de cinco anos seguidos. Fora disso, o proprietário não pode simplesmente pedir o imóvel com 30 dias. A retomada livre com aviso de 30 dias existe para contratos escritos de 30 meses ou mais, depois que o prazo termina, conforme o artigo 46, e para locações não residenciais, conforme o artigo 57. Há decisões que aplicam a lei com rigor e outras mais flexíveis, e por isso o inquilino que recebe um aviso de saída sem motivo deve procurar orientação antes de sair.

O que o inquilino verbal ganha e o que perde

Ganha a liberdade de sair a qualquer momento, avisando com 30 dias, sem multa, porque não há prazo a cumprir. Ganha a proteção do artigo 47 contra a retomada sem motivo. Mantém todos os direitos que a lei dá ao inquilino em qualquer locação: receber o imóvel em condições de uso, ter recibo, não pagar despesas extraordinárias do condomínio, ser indenizado por benfeitorias necessárias, ter preferência na compra e purgar a mora no despejo por falta de pagamento.

Perde, sobretudo, no comércio: a ação renovatória, que garante ao lojista continuar no ponto, exige contrato escrito com prazo determinado, conforme o artigo 51. Perde também a previsibilidade do reajuste, porque sem índice combinado o aumento depende de acordo, e a segurança sobre o estado do imóvel, porque sem vistoria de entrada o dono pode cobrar por danos que já existiam. Os direitos do inquilino em detalhe estão em meu direito como inquilino, e a questão das reformas em quem paga as benfeitorias em imóvel alugado.

Despejo sem contrato escrito

O proprietário pode pedir o despejo do inquilino verbal por falta de pagamento, por infração ou pelos motivos do artigo 47, provando a locação por qualquer meio. A ação vem em geral com cobrança dos aluguéis atrasados. A liminar de despejo em 15 dias, prevista no artigo 59, é possível em locação verbal sem garantia, mediante caução de três aluguéis, como já decidiu o Tribunal de Justiça de Goiás. O inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento pagando tudo dentro do prazo da contestação, o que a lei chama de purgar a mora, uma vez a cada 24 meses.

Uma diferença prática: o aluguel com contrato escrito é título executivo, e o dono pode cobrar direto em execução, pelo artigo 784, inciso VIII, do CPC. Sem contrato, a cobrança vai por ação comum ou monitória, mais lenta. Isso não impede o despejo, apenas muda a forma de cobrar a dívida.

Quando não dá, dito com honestidade

Quem não tem nenhuma prova de pagamento, nem mensagens, nem testemunhas, tem dificuldade de mostrar que existe locação, e o dono pode tratar a ocupação como empréstimo gratuito ou como invasão, com reintegração de posse mais rápida. Quem mora de favor, sem pagar, não é inquilino, e a lei de locação não se aplica. E o lojista verbal, por mais antigo que seja, não consegue forçar a renovação do ponto, porque a lei exige contrato escrito.

O que fazer agora

Se você é inquilino, comece a documentar: pague por Pix com descrição “aluguel do mês”, guarde as mensagens, fotografe o imóvel e peça ao dono um contrato escrito simples, que protege os dois. Se recebeu aviso de saída, não abandone o imóvel antes de saber se o motivo é dos que a lei aceita. Se você é proprietário, formalize o contrato o quanto antes, com prazo, valor, índice de reajuste, vistoria e garantia; se o inquilino recusar, registre por escrito as condições atuais e guarde os comprovantes de recebimento. Para retomar o imóvel, envie notificação por escrito antes da ação.

O que a lei e a Justiça dizem

Valem a Lei 8.245/91, nos artigos 4º, 6º, 46, 47, 51, 57, 59 e 62, o artigo 107 do Código Civil sobre a forma dos negócios e o artigo 784, inciso VIII, do CPC sobre a execução do aluguel. Os tribunais reconhecem a validade da locação verbal e admitem despejo e cobrança com prova por documentos e testemunhas. A retomada sem motivo em locação residencial verbal é o ponto com decisões variadas, e a prova do tempo de locação faz diferença.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando o proprietário exige a saída sem motivo legal, quando há despejo em andamento, quando o dono nega a locação ou cobra por danos que já existiam, e, para o proprietário, quando o inquilino verbal parou de pagar ou se recusa a sair. Não vale a pena quando as duas partes concordam em formalizar: um contrato escrito resolve, e o escritório pode redigi-lo. A visão geral dos temas de aluguel e contrato está na página de direito imobiliário, e quem é dono de imóvel e quer retomar em locação comercial encontra o roteiro em passo a passo do despejo em locação não residencial.

Perguntas frequentes

Contrato de aluguel verbal tem validade?

Sim. A Lei do Inquilinato não exige forma escrita, e o Código Civil admite negócio sem forma especial. Basta imóvel, aluguel combinado e entrega das chaves. A diferença está na prova e em alguns direitos, como a renovatória comercial, que só existem com contrato escrito.

Como provar que moro de aluguel sem contrato?

Com comprovantes de Pix ou depósito mensais, mensagens combinando valor e pagamento, recibos, contas de água e luz no seu nome, IPTU pago por você e testemunhas. Quanto mais regular e documentado for o pagamento, mais forte é a prova da locação e do valor.

Sem contrato, o dono pode pedir o imóvel com 30 dias?

Em locação residencial, só nos casos do artigo 47 da Lei 8.245/91, como uso próprio, obras ou locação com mais de cinco anos. Fora disso, precisa de motivo. A retomada livre com 30 dias vale para contratos escritos de 30 meses ou mais, após o prazo, e para imóveis comerciais.

Inquilino sem contrato paga multa se sair antes?

Não. A multa por saída antecipada existe apenas em contrato com prazo determinado. No aluguel verbal, por prazo indeterminado, o inquilino avisa com 30 dias de antecedência e sai sem multa. Se não avisar, pode ser cobrado o valor de um mês de aluguel.

É possível despejar inquilino sem contrato escrito?

Sim. A locação se prova por qualquer meio, e o despejo por falta de pagamento ou pelos motivos legais é admitido. A liminar de desocupação em 15 dias é possível mediante caução de três aluguéis. O inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento quitando a dívida no prazo da defesa.

O aluguel verbal pode ser reajustado?

Só por acordo entre as partes, porque não há índice combinado. Se não houver acordo, o proprietário pode pedir revisão judicial do valor depois de três anos de locação, e o inquilino também, quando o aluguel ficou acima do mercado.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende inquilinos e proprietários em todo o Brasil, por processo eletrônico. O primeiro contato é pelo WhatsApp. Envie os comprovantes de pagamento, as mensagens com a outra parte e o aviso que recebeu, que a análise inicial é feita por mensagem e por videochamada.

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