Contrato de aluguel verbal tem validade?

Dúvida comum para muitas pessoas é se o contrato de aluguel que foi feito de forma não escrita, apenas um combinado “sem papel”, tem algum valor no mundo jurídico.

Você já deve ter ouvido falar sobre a necessidade de se fazer um contrato por escrita, mas qual a importância disso quando estamos tratando de um contrato de aluguel?

E pelo fato desse contrato ter sido realizado apenas por meio de uma conversa, há algum direito que não possa ser exercido, tanto por locador como por locatário?

Será que é possível pedir o despejo do inquilino caso não se tenha documento a respeito do contrato de aluguel que foi feito?

Essas questões serão esclarecidas ao longo desse texto.

A validade do contrato verbal

O contrato feito de forma verbal, em uma locação, possui validade. Não há proibição para que ele seja feito dessa maneira, apenas não é recomendado.

Muitos acham que pelo fato de não haver nada escrito, não existe um contrato, mas não é bem assim.

O contrato, para essa situação, independe do seu instrumento. Havendo a disponibilização do bem para aluguel, a pactuação do valor da locação e a aceitação de ambas as partes em relação a isso, haverá o negócio jurídico da locação de imóvel.

Veja decisão da Justiça reconhecendo a legalidade do contrato de locação verbal:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. ALEGAÇÃO DE EMPRÉSTIMO. INOVAÇÃO RECURSAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. ÔNUS DA PROVA. AUTOR. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

 

1- O artigo 1.013 do Código de Processo Civil/2015 consagra o princípio do tantum devolutum quantum appellatum, segundo o qual o recurso de apelação transfere para a instância superior apenas o conhecimento da matéria discutida e impugnada nos autos, de forma que qualquer argumento não levado ao conhecimento do juiz e por ele examinado, não poderá ser objeto de análise pelo Tribunal.

 

2- Compete à parte autora demonstrar o direito que o assiste ou o início de prova compatível com o seu pedido, e à parte requerida demonstrar o fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

 

3- É certo que o contrato de locação dispensa formalidades para sua celebração, sendo permitida, inclusive sua forma verbal.

 

4- Não há que se falar em condenação por litigância de má-fé, quando inexistirem nos autos provas de que a parte teve a intenção dolosa de praticar qualquer das condutas elencadas no artigo 80, do Código de Processo Civil de 2015. 5- Diante da reforma da sentença e consequente improcedência dos pedidos iniciais, faz-se necessária a inversão do ônus da prova. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESTA PARTE, DESPROVIDA.

 

(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5448674-44.2018.8.09.0051, Rel. Des(a). JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, julgado em 08/03/2021, DJe de 08/03/2021)

Evidentemente, a recomendação para que toda a negociação seja colocada por escrito não é em vão.

Há direitos que só podem ser exercitados caso o contrato tenha sido realizado por escrito.

Alguns direitos que somente o contrato por escrito garante

A Lei de nº 8.245/1991, chamada de Lei de Locações, que regula o aluguel de imóveis urbanos, traz alguns direitos que só poderão ser exigidos caso o contrato se dê de forma escrita, vejamos alguns:

• Ação renovatória na locação não residencial (art. 51, inciso I e II);
• Ação de despejo por descumprimento do mútuo acordo (art. 59, § 1º, inciso I);
• Resolução automática do contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a trinta meses (art. 46, caput).

Essas hipóteses acima dependem, expressamente, da confecção de um contrato por escrito, por determinação legal.

Além das situações elencadas, é importante ter um contrato por escrito porque ele te trará maior segurança jurídica e, também, poderá estipular obrigações e direitos, delimitando melhor a locação ante alguma especificidade não abrangida pela lei.

É possível pedir o despejo quando não exista o contrato por escrita, apenas feito de forma verbal?

Sim. O fato de não existir o contrato por escrito não impede que seja pedido e concedido o despejo do locatário.

A comprovação da locação pode se dar por diversos meios, como conversas via e-mails, aplicativos de mensagens, os comprovantes de depósitos/transferências dos valores a títulos de alugueis, até testemunhas poderão ser utilizadas para comprovação de alguma questão envolvendo esse contrato.

Sobre a possibilidade de se conceder o despejo ante um contrato verbal, o Judiciário é pacífico em sua concessão:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. FALTA DE PAGAMENTO. JUNTADA DE COMPROVANTES DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. RESPONSABILIDADE PELA QUITAÇÃO DO IPTU E TAXAS SOBRE O IMÓVEL CONFESSADA. INADIMPLÊNCIA DA LOCATÁRIA VERIFICADA.

 

1. É lícita a juntada de documentos novos, em âmbito recursal, desde que destinados a fazer prova de fato ou direito superveniente à prolatação da sentença recorrida. A possibilidade de juntar documentos já acessíveis à parte e que injustificadamente não foram apresentados em momento oportuno fica obstada pela preclusão consumativa.

 

2. No caso concreto, os eventuais comprovantes de pagamento dos aluguéis atrasados, não podem ser apresentados em sede de embargos de declaração, já após a prolatação da sentença de mérito, ocorrendo preclusão processual para tal desiderato, pois a locatária já os detinha anteriormente e não justificou a impossibilidade de trazê-los aos autos, no momento processual oportuno. Inadimplência da locatária verificada.

 

3. Em que pese a existência de um contrato verbal de locação residencial, a Ré/Apelante (locatária) confessou em seu depoimento pessoal, que quitava o IPTU/Taxas pendentes sobre o imóvel locado.

 

4. A inadimplência da locatária impõe a procedência do pedido de rescisão contratual e despejo.

 

5. A concessão da gratuidade da justiça não obsta a condenação da parte beneficiada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no entanto, a exigibilidade da cobrança fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Sentença reformada, de ofício, para condenar a Ré/Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 13% (treze por cento) sobre o proveito econômico obtido, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 11, do CPC, com a ressalva de ser ela beneficiária da gratuidade da justiça. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA REFORMADA, DE OFÍCIO.

 

(TJGO, Apelação Cível 5212843-88.2017.8.09.0006, Rel. Des(a). MAURICIO PORFIRIO ROSA, 5ª Câmara Cível, julgado em 22/02/2021, DJe  de 22/02/2021).

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. IMÓVEL COMERCIAL. CONTRATO VERBAL. PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. POSSIBILIDADE.

 

1. Sabe-se que o contrato de locação dispensa maiores formalidades, podendo, inclusive, ser celebrado verbalmente, sendo perfeitamente cabível a retomada do imóvel pelo proprietário, imotivadamente, desde que observada a prévia notificação extrajudicial.

 

2. In casu, observado que a Locadora/Agravante cumpriu as exigências previstas no artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, necessárias à concessão da medida liminar na ação de despejo (notificação extrajudicial, ajuizamento da ação no prazo de trinta dias, contados do advento do termo, e prestação de caução), mister a reforma da decisão agravada, para determinar a desocupação voluntária do imóvel sub judice, no prazo de quinze dias. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA.

 

(TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5439899-96.2018.8.09.0000, Rel. FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5ª Câmara Cível, julgado em 11/12/2018, DJe  de 11/12/2018)

Inclusive, a concessão de medida liminar do despejo, para desocupação obrigatória do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, também é viável em caso de contrato verbal:

 

Agravo de Instrumento. Ação de despejo c/c cobrança e pedido de tutela de urgência. Presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência. Artigo 59, § 1º, IX, da Lei de Locações. Tratando-se de ação de despejo, com pedido liminar para desocupação, relativa a contrato de locação verbal, no qual não se constata a pactuação das garantias previstas pelo art. 37 da Lei n. 8.245/91, o deferimento do pedido de tutela de urgência, reclama apenas a prestação de caução equivalente a 03 (três) meses do valor do aluguel. Tendo os autores, aqui agravados, prestado caução no valor legalmente exigido, evidencia-se a presença dos pressupostos autorizadores da medida, nos exatos termos que decidiu o magistrado a quo. Assim, impositiva a manutenção da decisão agravada, com o consequente desprovimento do recurso em tela. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Decisão mantida.

 

(TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5557541-22.2020.8.09.0000, Rel. Des(a). CARLOS ALBERTO FRANÇA, 2ª Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe  de 02/02/2021)

Por fim, reitera-se o conselho dado anteriormente, seja você locador ou locatário (inquilino), é melhor que seja realizado um contrato por escrito.

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Dr. Rafael Rocha Filho