O inquilino pode fazer construções e reformas no meu imóvel?

Um imóvel posto para locação pode não atender às demandas do locatário, o inquilino, sendo necessário ou interessante que alterações sejam realizadas nesse bem para que atenda às expectativas de quem irá utilizá-lo para moradia ou funcionamento de uma empresa.

Nessa situação, será que o inquilino tem direito a realizar as mudanças nesse imóvel? E se fizer, haverá direito de ser restituído dos valores que tiver pago pelas obras?

Primeiramente, temos de entender os tipos de obras ou mudanças que poderão ser feitas nesse imóvel.

Benfeitorias, modificações externas ou internas e acessões

As benfeitorias são bens acessórios introduzidos em um bem móvel ou imóvel, visando a sua conservação ou melhora da sua utilidade.[1]

E elas se dividem em necessárias, úteis e voluptuárias.

As benfeitorias necessárias são aquelas que visam conservar ou evitar que o bem se deteriore, como a reforma de um telhado que estava prestes a cair.

As úteis são aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem, a título de exemplo, pode se tratar de uma cerca elétrica ou instalação de um portão eletrônico.

As benfeitorias voluptuárias têm por finalidade garantir o deleite ou luxo no uso do bem, como a instalação de uma sauna.

As modificações externas ou internas do imóvel vão além das benfeitorias, não se tratam propriamente da inserção de bem acessório, mas a alteração do que existe no bem, no caso, alteração do imóvel.

Pode se tratar, por exemplo, da alteração da fachada de um imóvel comercial ou a derrubada da parede de um quarto para fazer com que a sala de tv tenha mais espaço, em um apartamento.

As acessões, embora não tenham previsão na Lei de Locações, são construções de coisa nova em propriedade de terceiros, como a edificação de um galpão no fundo de um terreno para guardar máquinas e ferramentas.

O inquilino pode fazer essas mudanças todas no imóvel?

Quando falamos da benfeitoria necessária, o inquilino poderá fazê-la sem nenhum problema, inclusive, mesmo que o locador não tenha autorizado, é possível que o locatário a faça, conforme prevê o art. 35, da Lei de nº 8.245/1991.

E isso se dá por um motivo lógico, a benfeitoria necessária tem por finalidade conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore.

Nessa situação, o inquilino terá direito de ser restituído por essa benfeitoria ou poderá exercer o seu direito de retenção, isto é, ficar no imóvel pelo tempo que for necessário para que o valor gasto nesta benfeitoria seja debitado do aluguel que teria de pagar.

Na hipótese de a benfeitoria ser útil, apenas se houver autorização do locador o inquilino terá o direito de ser indenizado e/ou exercer o direito de retenção.

No caso da benfeitoria voluptuária, não haverá indenização e o inquilino poderá retirá-la, ao final da locação, mas desde que isso não afete a estrutura do imóvel.

Não há, na lei, nenhuma proibição em realização de benfeitorias pelo inquilino, existe apenas o regramento em relação ao seu direito de ser indenizado ou não por elas a depender de sua natureza e autorização do locador.

É possível, no entanto, fazer constar no contrato a proibição de realização de benfeitorias sem autorização do locador, algo que impossibilitará que o inquilino as faça sem incorrer em violação do contrato, que poderá resultar, inclusive, em despejo.

As modificações internas ou externas do imóvel, que não se confundem com benfeitorias, não podem ser introduzidas sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

 

O art. 23, inciso VI, da Lei de Locações, impõe como dever do locatário não alterar a parte interna ou externa do imóvel sem a permissão do locador. E essa permissão, ainda, deverá se dar por escrito, veja:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

 

(…)

 

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

Essas alterações, repito, são muito mais que meras benfeitorias, se tratam de mudança substancial do imóvel.

Por se tratar de uma hipótese muito sensível, a legislação traz esse maior cuidado em relação às mudanças internas ou externas do imóvel.

Embora não haja menção expressa às acessões, estas se assimilam às modificações externas ou internas do imóvel, razão pela qual somente poderão ser realizadas caso haja consentimento prévio e por escrito do locador, ante a sua natureza.

E a questão merece tanta atenção que o art. 9º, inciso II, prevê que a locação poderá ser desfeita pela prática de infração legal, hipótese que poderia ser exercitada pelo locador caso o inquilino faça modificações internas, externas do imóvel ou acessões sem o seu consentimento, resultando no despejo e aplicação das penalidades legais e/ou contratuais.

Medidas para se prevenir e como agir em caso de alterações no imóvel

É importante que o locador, antes de iniciar o período de locação, faça uma vistoria no imóvel com o futuro inquilino para verificar o estado atual do bem e tudo que nele exista, confeccionando um documento e solicitando a assinatura de todos.

Não custa ainda, ao locador, quando suspeitar de realização de alguma obra em seu imóvel, pedir para que o bem seja vistoriado, como é o seu direito (art. 23, inciso IX, da Lei de Locações), a fim de identificar qualquer alteração não consentida.

Constatada alguma alteração, poderá o locador notificar o locatário para desfazê-la, caso seja possível, em prazo razoável e, se for do seu interesse, pedir para que o imóvel seja desocupado, por ter havido violação da lei e, eventualmente, do contrato.

Não sendo atendida a notificação, caberá ao locador ingressar com ação de despejo em desfavor do inquilino.

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Dr. Rafael Rocha Filho