Onde posso entrar com uma ação de revisão ou rescisão do meu contrato de imóvel?

Depois de assinado o contrato para a aquisição um imóvel, seja um terreno/lote, um apartamento ou casa, pode ser necessário propor uma ação judicial, seja para revisar aquele contrato, pedindo alterações em algumas questões, ou para rescindi-lo, colocando um ponto final no negócio que foi feito.

Acontece, entretanto, que nem sempre o local em que o imóvel está é o mesmo em que o comprador mora ou a sede da empresa que vendeu esse imóvel. Pode, também, ter acontecido de o comprador ter mudado de cidade, estado ou até do país.

Nessa situação, onde poderá ser proposta a ação judicial que vise revisar o contrato ou rescindi-lo?

Essa dúvida pode ter surgido na sua cabeça, mas não é algo difícil de responder e esse tema já foi enfrentado pelos Tribunais, conforme você verá na explicação abaixo.

Ação de revisão do contrato ou rescisão tem natureza de direito pessoal

O primeiro ponto a esclarecer é que uma ação que busque revisar ou rescindir um contrato tem natureza de direito pessoal, isto é, existe uma relação entre pessoas com obrigações, não se tratando de direito real, que é entendido como o poder da pessoa sobre uma coisa sem intermediários.

É importante fazer essa distinção, porque as ações de direito pessoal possuem um regramento diferente das ações de direito real, em relação aos imóveis, o que acaba alterando o local em que a ação poderá ser proposta.

Regra geral

Via de regra, a ação que trata de direito pessoal deve ser proposta no domicílio do réu, como determina o art. 46, caput, do Código de Processo Civil (CPC):

Art. 46. A ação fundada em direito pessoal ou em direito real sobre bens móveis será proposta, em regra, no foro de domicílio do réu.

Então, as ações que discutam a revisão do contrato de imóvel ou a sua rescisão devem ser protocolizadas onde o réu se encontra.

Essa determinação, entretanto, encontra algumas exceções, as quais vamos analisar.

Foro de eleição

O foro de eleição é uma cláusula contratual em que as partes escolhem um local para que, havendo a necessidade de propor uma ação judicial, aquele local escolhido seja o competente para julgar a demanda.

Há previsão legal permitindo que isso seja feito, como prevê o art. 63, do CPC:

Art. 63. As partes podem modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações.

Essa é a primeira exceção, mas existem outras.

Convenção de arbitragem

A convenção de arbitragem, seja por meio da cláusula compromissória ou compromisso arbitral, é uma medida onde um árbitro é escolhido para julgar qualquer conflito que surja daquele contrato, fazendo com que a demanda seja analisada por um terceiro e não pelo Judiciário.

Havendo essa previsão, no contrato, e tendo sido realizada da forma correta, haverá o deslocamento da competência do Judiciário para esse terceiro, que é quem irá julgar a demanda.

Relação de consumo

Havendo, nessa relação jurídica estabelecida, a existência de uma relação de consumo, todas os locais elencados anteriormente serão alterados, mesmo que haja previsão expressa no contrato dizendo o contrário.

Primeiramente, para que haja essa relação de consumo, é necessário que os requisitos previstos em lei, que são caracterizadores desta relação, estejam presentes.

É fundamental que haja um consumidor, podendo ser pessoa física ou jurídica que adquire um produto ou serviço com finalidade de não o incluir, novamente, no mercado (art. 2º, caput, do Código de Defesa do Consumidor (CDC)).

Também é importante que exista um fornecedor, pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços, definição encontrada no art. 3º, caput, do CDC.

Por fim, há a necessidade de que a comercialização seja de um produto ou serviço, a saber:

§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Na maior parte dos casos de comercialização de imóveis, há uma relação de consumo, onde os consumidores adquirem um imóvel, sem finalidade de revendê-los, ao menos não imediatamente, não fazendo daquilo um negócio, e, do outro lado, está uma empresa ou uma pessoa física que trabalha no ramo de comercialização deste tipo de produto.

E nessa relação, mesmo que haja a cláusula de eleição de foro ou convenção de arbitragem, quem escolherá onde a demanda será proposta é o consumidor.

O artigo 101, I, do CDC, faculta ao consumidor a propositura da ação no foro de seu domicílio, no do domicílio do requerido (art. 46, do CPC), no local de cumprimento da obrigação (art. 53, do CPC) ou no foro de eleição contratual (art. 63, do CPC). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu assim:

Se a autoria do feito pertence ao consumidor, cabe a ele ajuizar a demanda no local em que melhor possa deduzir sua defesa, escolhendo entre seu foro de domicílio, no de domicílio do réu, no do local de cumprimento da obrigação, ou no foro de eleição contratual, caso exista. Inadmissível, todavia, a escolha aleatória de foro sem justificativa plausível e pormenorizadamente demonstrada.

(AgRg no AREsp 391.555/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14.04.2015, DJe 20.04.2015).

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), de igual maneira, tem aplicado esse entendimento:

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM FUTURO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO PROMITENTE VENDEDOR. PLEITO DE ENTREGA DO BEM OU DE RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO PESSOAL. INAPLICABILIDE DO ART. 47 DO CPC. RELAÇÃO DE CONSUMO. FACULDADE DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO COM A AÇÃO DE USUCAPIÃO PROPOSTA PELOS DEMANDADOS. Ação originariamente distribuída ao Juízo da 1ª Vara Judicial da Comarca de Cajamar. Redistribuição dos autos à Comarca de Santana de Parnaíba, foro da situação do imóvel e também onde tramita a ação de usucapião proposta pelos réus. Pretensão inaugural que versa sobre o cumprimento das obrigações oriundas do contrato ou, na impossibilidade, a rescisão contratual. Demanda embasada em direito pessoal. Inaplicabilidade do disposto no art. 47 do CPC. Relação de consumo. Faculdade do consumidor de optar entre o foro do local do seu domicílio, do domicílio da parte requerida, do local de cumprimento da obrigação ou o de eleição contratual. Inteligência do art. 101, I, do CDC. Competência que é indeclinável de ofício. Súmula nº 77 do TJSP. Inexistência de conexão com a ação de usucapião proposta pelos réus visando à aquisição da propriedade da área total do empreendimento. Causa de pedir e pedido distintos. Ausência de risco de prolação de decisões conflitantes. Eventual prejudicialidade externa que não enseja a reunião dos processos. Conflito conhecido. Competência do Juízo da 1ª Vara Judicial da Comarca de Cajamar.

 

(TJSP;  Conflito de competência cível 0005057-67.2021.8.26.0000; Relator (a): Daniela Cilento Morsello; Órgão Julgador: Câmara Especial; Foro de Cajamar – 1ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 15/03/2021; Data de Registro: 15/03/2021)

Inclusive, foi editada a Súmula nº 77, do TJ-SP:

Súmula 77: A ação fundada em relação de consumo pode ser ajuizada no foro do domicílio do consumidor (art. 101, I, CDC) ou no do domicílio do réu (art. 94 do CPC), de sorte que não se admite declinação de competência de ofício em qualquer dos casos.

O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás possui entendimento sumulado prevendo a possibilidade de o consumidor optar por propor a ação perante o Judiciário, mesmo que haja a previsão do uso obrigatório da arbitragem, veja:

Súmula 45. Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, § 2º, da Lei de nº 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor.

Desse modo, havendo a existência da relação de consumo, a possibilidade de se escolher o local em que a ação irá tramitar se expande de forma considerável, podendo ser: o domicílio do consumidor, o domicílio do requerido, no local de cumprimento da obrigação ou no foro de eleição contratual.

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