RELAÇÃO DE CONSUMO EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL INTERMEDIADO POR IMOBILIÁRIA

No último artigo que escrevi, falei um pouco sobre a existência de relação de consumo em contrato de locação residencial intermediado por imobiliárias/administradoras.

Lá, tratei sobre o que é o contrato de administração, quem é cada parte nessa relação, além de dizer se há ou não uma relação de consumo e entre quais partes é aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Para você entender sobre todos esses pontos que foram explicados, sugiro passar no artigo e lê-lo, inclusive, para entender o que será informado neste, já que se tratam de temas muito próximos, intercalados, que precisam de uma leitura em conjunto para melhor compreensão.

Pois bem.

Hoje vamos analisar um outro tipo de contrato, onde também pode haver a intermediação por imobiliárias ou outros tipos de empresas que, ao fim, exercem a mesma atividade: a de administradoras de imóveis.

E esse contrato é o de locação comercial.

O que é a locação comercial?

A locação comercial é um contrato de aluguel, regido pela Lei de nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em que o proprietário (locador), cede, mediante o pagamento, por um certo período, o uso e gozo de sua propriedade, que não tem finalidade residencial, para outra pessoa, o locatário (inquilino).

A lei não traz o termo “comercial”, contudo, ele abrange o contrato com finalidade não residencial, que é aquele que tem como objeto um imóvel destinado à habitação, cujo locatário seja pessoa jurídica, empresário ou não ou locações entre sociedades simples ou mesmo entre pessoas físicas, no caso de locação de imóveis que não se destinem à residência.

Esse termo também abrange a locação empresarial, que é aquela que possui fundo de comércio protegido por ter fonte no contrato celebrado entre o locador e um empresário[1].

Desse modo, locações realizadas tendo como esses objetos ou pessoas, serão consideradas como locações comerciais.

Ausência de relação de consumo em locação comercial

Para que haja a existência da relação de consumo, é necessário que exista a figura do fornecedor, do consumidor e de um produto/serviço, como prevê a Lei de nº 8.078/1990.

Na relação locatícia intermediada por uma imobiliária/administradora, desde que se trate de um contrato de locação residencial, conforme esclarecido no texto anterior, a presença da imobiliária/administradora faz com que haja a existência de todos os requisitos da relação de consumo, consoante os entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) lá reproduzidos.

Ocorre, entretanto, que quando o contrato for de locação comercial, o entendimento é diferente, mesmo que haja a existência de uma imobiliária intermediando o contrato.

Nessa situação, o locatário não é visto como destinatário final dos serviços propostos pela administradora, pois ele utiliza o imóvel para o desenvolvimento de atividade negocial, o que descaracteriza a sua condição de consumidor, componente essencial para que haja a relação de consumo e, por consequência, a aplicação do CDC.

Cláudia Lima Marques leciona, ainda, que “tratando-se de locação comercial a aplicação do CDC fica afastada”, (Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 5. Ed. São Paulo: RT, 2006 Páginas 430 e 431).

Analisando um caso em que havia um contrato de locação comercial intermediado por uma imobiliária, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás decidiu pela impossibilidade de se aplicar o CDC, veja:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REVISÃO DE CLÁUSULA E REPARAÇÃO POR DANOS IMATERIAIS. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. CONTRATO LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AFASTADA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. PREENCHIMENTOS DOS REQUISITOS DO ARTIGO 4º, §2º, DA LEI 9.307/96. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

1. Nos contratos de locação que versem sobre locação de imóvel comercial, ainda que firmados por intermédio da imobiliária, na qualidade de mandatária e administradora do bem, devem ser regulamentados pela legislação própria que rege a matéria, isto é, a Lei nº 8.245/91, não se aplicando, portanto, as normas do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes do STJ.

(…)

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO CASSADA.

Dessa maneira, não será possível aplicar os benefícios da Lei consumerista que, por certo, são melhores ao locatário que a Lei do Inquilinato e Código Civil, especialmente quanto ao uso convenção de arbitragem, que será tema do próximo texto.

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