Um grande erro ao comprar um imóvel

Ao comprarem um imóvel, as pessoas se preocupam com vários detalhes, como o tipo do piso, qualidade dos metais, vista da varanda, o andar do apartamento, entre outros pontos.

E realmente é importante que tudo isso seja bem analisado. A compra de um imóvel é um acontecimento singular na vida de qualquer pessoa.

No Brasil, no ano de 2019, mais de 13 milhões de imóveis ainda eram alugados, representando 18,3% dos lares brasileiros.

Muitos ainda farão essa transição de imóveis alugados para próprios. Além, é claro, daqueles que trocarão o atual imóvel por um melhor ou irão adquirir mais uma unidade.

Essas pessoas, entretanto, em sua maioria, deixam de verificar um ponto muito importante na aquisição de uma casa, apartamento, lote, sala comercial ou galpão: a parte jurídica do contrato de compra e venda.

Há pessoas que compram imóveis de 1 milhão de reais e só procuram um advogado quando surge um problema que poderia ser resolvido facilmente se, antes de fechar o negócio, tivessem buscado uma assessoria jurídica.

Atendi, recentemente, um cliente de São Paulo que havia comprado um imóvel de R$ 650 mil, em 2019. Fez o pagamento de um sinal de R$ 63 mil e não se preocupou em contratar um profissional da área jurídica para analisar o seu contrato.

Resultado: há várias cláusulas prejudiciais a ele, especialmente em relação aos juros, seguro obrigatório e taxa de administração. A parcela inicial, de R$ 6.500,00 está, depois de pouco mais de um ano e meio, em R$ 8.500,00.

Depois de sacramentada a compra é mais caro, demorado e trabalhoso reverter alguma cláusula contratual, mesmo que seja ilícita, visto que vai depender de um processo judicial, via de regra.

O custo de uma análise de contrato é infinitamente menor do que de uma ação judicial.

O fato de esse contrato ter sido feito com uma grande empresa do ramo imobiliário não significa que ele vai estar correto, justo e sem nenhuma ilegalidade ou abusividade.

Pelo contrário. Geralmente, esse contrato não é feito para resguardar o consumidor. A pretensão é salvaguardar os direitos da construtora, imobiliária ou incorporadora.

O contrato é o instrumento que irá dizer quais são os direitos e os deveres daquele negócio.

No âmbito das relações comerciais imobiliárias, especialmente na compra e venda de um imóvel, várias informações devem constar naquele documento, por exemplo: o preço total a ser pago pelo imóvel; as consequências do desfazimento do contrato; as informações sobre a possibilidade de se exercer o direito ao arrependimento, etc.

A ausência de alguma informação pode trazer muita dor de cabeça ao comprador. E a falta de entendimento do que aquelas informações dizem é ainda mais prejudicial.

É que não basta ler o documento e verificar que os dados estão corretos, você precisa entender as consequências daquelas cláusulas contratuais. Algumas, embora legítimas e legais, podem acarretar em graves problemas.

A existência de pacto adjeto de alienação fiduciária, a título de exemplo, impede que haja a resolução unilateral do contrato (desistência sem motivo) e restituição de valores, descontando-se multa e outras despesas, conforme explicado nesse outro texto.

Para que seja possível a desistência desse contrato, algum defeito deve ser caracterizado para que haja o cancelamento do negócio e devolução de valores pagos.

Outra questão frequentemente vista é a falta de clareza ou adoção de métodos ilegais e abusivos no cálculo dos juros. Não basta que o contrato diga que a correção monetária será pelo IGP-M + e juros remuneratórios de 1%.

É preciso que seja informado qual o sistema de amortização da taxa de juros, algo que quase nunca é dito.

Comumente, essas empresas escondem o método ilegal de capitalização mensal de juros, como explico nesse outro artigo: 7 perigos em um contrato de compra e venda de imóvel

Outro ponto que pode ser citado é a ilegalidade na cobrança da taxa para transferência/cessão do contrato de compra e venda para outra pessoa, algo que é exigido quando você não quer continuar mais com aquele bem e pretende vender o “ágio”, transferindo o contrato para um terceiro.

Mas esses são apenas alguns dos problemas mais frequentes que são vistos.

Olhe que nem comecei a falar sobre os problemas relacionados à matrícula do imóvel, existência de ônus, penhora, regularidade dos registros, dívidas do vendedor, etc.

Por isso, antes de entrar em um negócio que envolve uma quantia elevada de dinheiro, busque o apoio de um profissional que seja especialista na questão, que tenha vivência nesse tipo de negócio ou contrato.

O dinheiro que você pagará por esse trabalho é um investimento. É prevenção. É o melhor custo-benefício que você poderá ter em relação a qualquer problema que surja posteriormente e que demande o ingresso de uma ação judicial.

Mas lembre-se: faça essa análise antes de assinar o contrato, antes de fazer o pagamento, mesmo que seja do sinal ou comissão de corretagem.

Esse é o melhor momento para se analisar um contrato. É nesse momento que você poderá desistir do negócio sem nenhum prejuízo ou solicitar alguma alteração contratual, tendo maior poder de barganha.

Peça alguns dias para que você possa ler e assinar o contrato. Não o assine imediatamente.

Depois do negócio celebrado e pagamento efetivado, a empresa não terá nenhuma boa vontade em fazer alguma alteração no contrato. Até porque esse instrumento que ela mesmo fez atenderá apenas aos seus próprios interesses.

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Dr. Rafael Rocha Filho