A rescisão de contrato de compra de lote depende de notificação pessoal do comprador

Quem não conhece a história de um amigo ou parente que comprou um terreno e que, em virtude de não conseguir pagar o valor das parcelas, acabou perdendo o lote?

Essa situação é comum.

Muitas pessoas pensam que vão conseguir honrar com o pagamento das parcelas, mas surgem adversidades ao longo da vida comprometendo esse objetivo, seja por um planejamento malsucedido ou por um evento inesperado.

E a rescisão (resolução) do contrato, por culpa do comprador, quando não há o pagamento dos valores combinados, é o caminho jurídico que a empresa tem para retomar o imóvel.

Essa forma de desfazer o negócio, entretanto, traz muitos prejuízos ao comprador, seja pelo fato de aplicação de multa e outras penalidades, impossibilidade de devolução de alguns valores ou parcelamento da restituição dos valores, como você poderá aprofundar nesses outros textos:

• Entenda a multa na rescisão dos contratos de imóveis e evite perder dinheiro;
• Qual é o prazo para devolução dos valores pagos na compra de imóvel?

Creio que ninguém quer passar por uma situação como essa.

Apesar de a empresa do ramo imobiliário ter direito de pedir o imóvel de volta, isso tem de ocorrer através de uma maneira correta, conforme a previsão da lei.

Não é permitido que as coisas aconteçam de qualquer modo, a toque de caixa, sem o mínimo de observância das normas legais, sob pena de todo o procedimento se tornar inválido.

Há casos em que os compradores sequer tem ciência de que “perderam” o terreno. A empresa simplesmente cancela o compromisso de compra e venda e faz um outro, agora com outra pessoa, o novo comprador.

Quando o antigo dono busca um contato com a empresa, é informado de que o contrato foi “cancelado”, que não tem direito a nada e que o imóvel foi comercializado novamente. E fim.

Isso é totalmente ilegal!

No caso de contrato de compromisso de compra e venda de lote, existe uma lei, a de nº 6.766/79, que regula boa parte de como as coisas devem acontecer, desde o momento da transformação da área em um loteamento, sua comercialização, requisitos do contrato, forma que deve ocorrer a rescisão, entre outros pontos.

Apesar de cada imobiliária, construtora ou incorporadora ter a sua própria política de mercado e modo de atuar, nenhuma delas pode agir de forma contrária à lei.

E, especificamente, no caso de o comprador que se encontra inadimplente, a empresa tem o dever de notificá-lo para pagar o débito e de forma pessoal.

O comprador terá um prazo de 30 (trinta) dias para regularizar os pagamentos, sob o risco de, não o fazendo, ter o contrato rescindido, perdendo o imóvel.

É importante mencionar que não existe um mínimo de parcelas atrasadas para que a empresa notifique o devedor, basta uma única parcela para que isso seja possível e o vencimento pode ser de apenas 1 dia.

A praxe é que as empresas aguardem o vencimento de três parcelas ou um débito entre 60 e 90 dias.

Isso acontece por questões de custos, logística ou filosofia da empresa. Pela lei, ela não tem de aguardar nenhum prazo após o vencimento da parcela que não foi quitada.

Então, não fique achando que você, por estar devendo apenas uma parcela, pode levar as coisas de maneira tranquila, empurrando com a barriga, sem se preocupar em pagar a dívida por ainda ter um “tempo” para resolver.

A partir do momento que você se torna inadimplente, o relógio começa a correr contra você.

Esse procedimento da notificação é uma chance que a lei dá para o comprador que se encontra em atraso possa regularizar a sua situação financeira com a vendedora, fazendo o que chamamos de purgar a mora e seguir com o contrato normalmente.

Essa notificação a ser enviada tem um requisito muito importante que nem sempre é observado, é que ela deverá ser entregue PESSOALMENTE ao intimado ou notificado, que deverá assinar o comprovante de recebimento, conforme previsto no art. 49, da Lei de nº 6.766/79, veja:

Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.

Mesmo feita por Oficial de Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos, há a necessidade de que a notificação seja feita de forma pessoal.

Isso significa que ela não poderá ser entregue a um vizinho, a um parente ou outra pessoa que não seja o próprio notificado ou intimado (comprador do imóvel).

Não basta que ela tenha sido entregue no endereço do notificado, como ocorre em outros tipos de notificação, é imprescindível que o próprio interessado assine que recebeu o documento.

É claro que não adiantará se esquivar para não assinar o documento, já que se for detectado que a pessoa está se escondendo ou não for encontrada, essa notificação poderá ocorrer via edital, com publicações em jornais, suprimindo a ausência da assinatura do recibo.

Antes desse procedimento via edital, é necessário que seja tentada a intimação pessoal, caso contrário, a notificação editalícia também será nula.

O que acontece, em muitos casos, é que sequer existe essa notificação para a realização do pagamento dos débitos, o que tornará todo o procedimento nulo, inclusive uma eventual ação de reintegração de posse.

Em outras situações, quando há a notificação, ela não ocorre de modo pessoal. Não é o próprio interessado quem assinou o comprovante de recebimento. Às vezes foi um filho, vizinho, mãe ou até um total desconhecido.

Isso também tornará todo o procedimento como nulo, fazendo com que a empresa, caso tenha tomado alguma medida contra o comprador, seja obrigada a desfazê-la, e conceda uma nova oportunidade para que o devedor faça o pagamento do que é devido.

Não se trata de fugir da dívida, apenas que a cobrança siga corretamente o procedimento que a própria lei fez, dada a importância social, econômica e jurídica que é a aquisição de um imóvel, demandando uma maior proteção legal.

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Dr. Rafael Rocha Filho