Um detalhe que faz toda a diferença em contrato de financiamento direto com imobiliária

Na hora de comprar um imóvel, tudo parece ser um sonho. O apartamento, casa ou lote que você escolheu é maravilhoso.

O preço é bom. Dizem que haverá valorização do seu investimento, que o bairro é ótimo, muitas vias de acesso, que o aluguel do imóvel pagará o valor da prestação, várias promessas são feitas.

Você poderá dar uma entrada pequena. Assinará um contrato e estará tudo certo. Só existem facilidades.

Acontece que o contrato feito com a imobiliária, incorporadora ou construtora, que parecia apenas mais um documento desse processo de aquisição do imóvel, com várias páginas – que na hora você sequer leu ou prestou atenção – pode gerar um grande problema.

O corretor/vendedor diz que as parcelas terão correção monetária pelo IGP-M, ou outro índice, mais juros de 1% e que os valores quase não sobem, pouco muda.

Mas ele não explica como ocorre a amortização dos juros e isso também não é encontrado em nenhuma parte do contrato ou do quadro-resumo.

Você não enxerga problema em nada, até porque não entende muito bem daquilo, assina o contrato e começa a fazer os pagamentos.

Depois de alguns poucos meses ou completado o primeiro ano de pagamento dessas parcelas, os valores iniciais subiram demais, exponencialmente.

Aumentos que chegam a acrescentar mais de R$ 100,00 em cada parcela, de um mês para o outro.

Ao final de um período de 18 meses, a primeira prestação está em 40% mais cara.

Alguém que começou a pagar 3 mil, está tendo de arcar com mais de 4,6 mil de prestação, depois de 1 ano e meio de contrato.

O que as empresas escondem de você

E isso ocorre, geralmente, pela forma de amortização dos juros, quando é aplicada a capitalização mensal ou utilizado um sistema com nome diferente que faça o mesmo, como a Tabela Price, TP, Tabela Gradiente, Sistema Francês de Amortização, etc, algo vedado para esse tipo de empresa.

Nesse outro texto explico sobre o que é a capitalização mensal de juros.

Em resumo, a capitalização mensal ou acumulação, faz com que o valor dos juros de uma parcela seja somado com as anteriores, desde o início do contrato até a última, tornando a dívida uma bola de neve.

Essa informação, entretanto, não costuma constar em nenhum documento.

É necessário que a empresa diga como esses juros estão sendo calculados, qual o sistema de amortização, no quadro-resumo, conforme art. 26-A, inciso VI, da Lei de nº 6.766/79 e art. 35-A, inciso VII, da Lei de nº 4.591/64.

Através dessa informação é possível verificar se os juros estão sendo cobrados de forma correta ou não.

E é aí que muito contrato falha. Não há essa explicação e o consumidor, sem entender o motivo, se vê pagando valores extremamente elevados.

Mas não se trata de uma simples falha. É proposital. Deixam de informar o sistema de amortização porque isso torna mais difícil a tarefa de verificar se a forma adotada pela empresa é correta ou não.

E sem essa informação, haverá a necessidade de realização de perícia contábil para esclarecer se há irregularidade nos valores lançados.

As consequências dessa omissão

O simples fato da ausência da informação sobre a forma como os juros são calculados, pode levar à rescisão contratual por justa causa pelo adquirente, caso não sanado o vício no prazo de 30 (trinta) dias.

Devendo a empresa devolver a ele todos os valores pagos, inclusive com possibilidade de indenização por danos morais, ante a falha na prestação de informações.

O que pode ser feito

Havendo a resposta sobre qual o sistema utilizado pela empresa, caso seja irregular o seu uso, a pessoa prejudicada poderá pedir judicialmente a revisão deste contrato para que seja alterado o sistema de capitalização mensal pela anual, que é mais benéfico ao consumidor.

Isso fará que a aplicação dos juros ocorra apenas sobre o valor da parcela principal, a cada doze meses do contrato, não fazendo a capitalização mensal, apenas anual.

Mesmo quando alguém tenha assinado um contrato que seja claro quanto ao sistema de cálculo dos juros, e este sistema seja ilegal, poderá pedir a revisão contratual, independentemente da sua assinatura no documento.

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Dr. Rafael Rocha Filho