A assembleia virtual do seu condomínio corre risco de ser anulada

Pouco tempo depois de entrarmos nesse terrível estado de pandemia, decorrente do novo Corona vírus, foi editada uma lei, a de nº 14.010/2020, com a finalidade de adaptar as relações jurídicas à nova realidade vivida.

Dentre algumas das novidades que essa lei trouxe, eu destaquei 4 que foram/são muito importantes para o Direito Imobiliário, conforme você pode se aprofundar no tema através deste outro artigo.

Embora a referida norma tenha estabelecido 20 de março de 2020 como termo inicial dos eventos derivados da pandemia, não há, em nenhuma parte da lei, um termo final, ou seja, um prazo dizendo até quando essa lei, que é temporária, iria durar.

Evidentemente, isso ocorreu porque não há uma certeza do momento em que a pandemia acabará.

E, mesmo não havendo a fixação de uma data como fim da aplicação da Lei acima, algumas questões jurídicas seriam alteradas até o dia 30 de outubro de 2020, como é o caso das assembleias virtuais feitas por condomínios, como diz o art. 12, caput:

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Mesmo que não tenha, até o presente momento, encerrado o nosso estado pandêmico, não houve nenhuma prorrogação deste prazo, por outra lei.

As assembleias condominiais virtuais e demais atos jurídicos que tinham, expressamente, data limite em 30/10/2020, não poderão, após essa data limite, serem realizados seguindo as disposições do Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET), sob pena de declaração de nulidade do ato.

Não há mais respaldo legal para a realização desse tipo de assembleia, o que acarretará em nulidade por inobservância da forma legal, nos termos do art. 166, inciso IV, do Código Civil (CC). O risco de se adotar a assembleia virtual, após essa data, e ver ela ser invalidada é muito grande.

A assembleia, em um condomínio, tem importantes funções, como: eleger o síndico, alterar a convenção do condomínio, fixar o valor das cotas das despesas condominiais, aprovar as contas da gestão, etc.

Além da importância da deliberação realizada na assembleia, ainda há o fato de que a sua realização é algo trabalhoso, exige notificação prévia dos condôminos, realização de atas, disponibilização de local físico (sendo virtual, software), entre outros pormenores.

A declaração de nulidade de uma assembleia para eleição de um síndico, por exemplo, resultará em sua impossibilidade em seguir com a administração do condomínio.

Por outro lado, um condômino inadimplente que tenha contra si ajuizada uma execução de taxas de condomínio que teve o valor fixado em uma assembleia nula, poderá alegar isso em sua defesa e frustrar esse processo de execução, saindo ileso da cobrança, gerando despesas de custas processuais e honorários advocatícios para o condomínio pagar.

Não vale a pena arriscar a realizar esse tipo de assembleia, após 30/10/2020, a não ser que o condomínio queira ficar no risco jurídico de ter um importante ato declarado como nulo.

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Dr. Rafael Rocha Filho