O contrato de locação que você tirou do Google vai te dar prejuízo

A previdência privada, em nosso país, por quem conseguiu fazer um patrimônio razoável, foi vista como aquisição de imóveis, seja para valorização e revenda futura ou para a locação.

As pessoas, ao longo do final dos anos 90 e início dos anos 2000, passaram a comprar diversos tipos de imóveis, contando com a desvalorização imobiliária existente, que chegava a ser ridícula.

Muitos compraram terrenos, casas, galpões, etc. Construíram apartamentos, lojas, sobrelojas, kitnets. Dinheiro em larga escala foi aportado nesse tipo de investimento, tanto na aquisição do imóvel como na reforma, construção ou adaptação dele.

Esse investimento pesado em materiais de construção, serviços de engenheiros/pedreiros não se reflete em uma parte também muito importante para garantir a segurança do seu imóvel: a jurídica.

Contratos de alugueis são feitos sem nenhuma orientação, quando o proprietário ainda se lembra de fazê-lo por escrito.

Erros graves, falta de disposições sobre assuntos importantes, ausência de cláusulas básicas e outros defeitos rotineiros são vistos nesses contratos.

E isso não acontece apenas com o pequeno locador, que acha que o seu imóvel, por tem um valor de aluguel muito baixo, não compensa buscar uma ajuda profissional.

Donos de imóveis que abrigam grandes empresas, com aluguel mensal que ultrapassa os cinco dígitos, também são negligentes com a parte jurídica de seu negócio.

E essa situação se reflete em impossibilidade de se retirar o inquilino por meio de uma liminar; reajuste do aluguel menor que o esperado; ausência de armas jurídicas para cobrar o inadimplente de forma mais eficiente; calotes; conflitos, discussões, brigas, e tudo mais de ruim que existir acontece.

Depois, para consertar o estrago, o remédio será amargo. Custa mais caro e é mais demorado, quando existe alguma saída. Porque nem sempre haverá.

E vou te dar 3 exemplos de como a ausência de uma assessoria jurídica qualificada pode te deixar em maus lençóis.

1 – Ausência de contrato por escrito, na locação residencial

Na locação de imóvel com finalidade residencial, caso não haja um contrato por escrito – porque contrato haverá, mas ele será verbal – o locador não pode reaver o imóvel antes do prazo de 5 (cinco) anos.

Prazo longo, não?

Imagine ficar com um inquilino que é insuportável por todo esse prazo, às vezes até morando ao seu lado, caso o imóvel vizinho ao seu seja o alugado.

Daí você poderia me dizer que existem hipóteses para retirá-lo. Sim, existem, mas são apenas essas daqui:

a) Mútuo acordo;

b) Infração legal ou contratual;

c) Falta de pagamento;

d) Reparações urgentes;

e) Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

g) Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

h) Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

É que o art. 47 e incisos da Lei de nº 8.245/1991 (a Lei do Inquilinato) diz que se o contrato for verbal, na locação residencial, apenas nesses casos acima o locador poderá reaver o imóvel antes de 5 (cinco) anos ininterruptos de locação.

Não sendo algumas dessas hipóteses ou você não conseguindo prová-las, terá de aturar o seu inquilino complicado, ou retirá-lo à força e ter de pagar uma boa indenização por danos morais.

Vi caso em que um proprietário “cortou” a água e energia do imóvel para o inquilino sair. Resultado: teve de pagar indenização por dano moral.

Esse é outro grande problema: não tente “dar o seu jeito”, isso mais atrapalha do que ajuda e pode tornar um problema que era apenas cível em criminal, te dando mais prejuízo e dor de cabeça.

2 – Contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 (trinta) meses

Essa é outra hipótese da aplicação do art. 47, citado acima, que fala assim:

 

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

Tanto na ausência de contrato por escrito como na existência de um, mas com prazo menor que trinta meses, o resultado será o mesmo: impossibilidade de retomar o imóvel antes de cinco anos.

Existe uma forma para você fazer um contrato com prazo menor, sem incorrer nesse problema de ter de esperar os cinco anos.

Mas como isso é uma estratégia jurídica personalizada, conto apenas para os meus clientes, quando me contratam para tirar dúvidas, analisar contrato ou quando precisam revisar algum.

3 – Contrato de locação comercial sem prazo determinado ou feito verbalmente impede o locatário de pedir a renovação do contrato

Quem tem um comércio de rua sabe da importância do “ponto”. Ter um imóvel em local movimentado, com fácil acesso de estacionamento, próximo de grandes centros, é um diferencial.

Além disso, os seus clientes se acostumam com o local no qual o seu estabelecimento comercial se encontra e mudar de lugar pode representar uma queda grande de faturamento.

Diante da importância do ponto, a legislação traz uma proteção para os imóveis comerciais, que é a possibilidade de renovar o contrato, desde que preenchidos os requisitos legais, mantendo a empresa naquela localidade.

Acontece que, dentre as exigências, há a necessidade de que o contrato seja feito por escrito e com prazo determinado, ademais disso, o prazo mínimo somando os contratos deve ser de, no mínimo, 5 (cinco anos), art. 51, caput e incisos I e II, da Lei do Inquilinato.

Não tendo cumprido algum desses requisitos (lembrando que há outros ainda), o locador não será obrigado a te manter no imóvel, podendo pedi-lo de volta e alugar para outra pessoa.

Então, se o locador não tem interesse de facultar essa possibilidade ao inquilino, fará um arranjo jurídico para impedir que todos os requisitos da ação renovatória se concretizem.

E se o inquilino pretende continuar no imóvel, de igual modo, tomará as providências jurídicas para, no início, se assegurar de que toda a parte de documentos esteja correta para, no futuro, não ser surpreendido com uma notícia desagradável que terá de deixar o imóvel, perdendo toda a clientela conquistada naquele local.

4 – Conclusão

Veja que esses são apenas pequenos exemplos do que pode acontecer em um contrato de locação, seja residencial ou comercial, que for feito sem a devida orientação e todos os prejuízos daí advindos.

Não quer passar por todos esses riscos? Contrate um advogado especialista na área para te dar segurança jurídica.

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Rafael Rocha Filho