Taxa de transferência de contrato de imóvel: é legal? O que fazer

Você comprou um apartamento na planta ou um lote, precisa passar o contrato para outra pessoa e a empresa só libera a transferência mediante 2%, 3% ou 5% sobre o valor do imóvel, às vezes com o nome de “taxa de cessão” ou “custo administrativo”. Esta página explica por que a cobrança é abusiva, o que a empresa pode exigir, como transferir sem pagar e como reaver o que já foi pago.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

O que é a taxa de transferência e por que ela aparece

Quando alguém compra um imóvel em construção ou um lote a prazo e, no meio do caminho, resolve vender, o que se vende não é o imóvel, e sim o contrato: o comprador original cede a sua posição para um terceiro, que assume as parcelas restantes e paga a ele o que já foi quitado, às vezes com valorização, o chamado ágio. Para que essa cessão produza efeito perante a empresa vendedora, ela precisa ser comunicada e, na maioria dos contratos, aceita por ela.

É nesse momento que aparece a cobrança. As empresas incluem no contrato uma cláusula dizendo que a anuência à cessão depende do pagamento de um percentual, geralmente entre 1% e 5% do valor atualizado do contrato ou do preço do imóvel. Num contrato de R$ 400 mil, 3% são R$ 12 mil, cobrados de quem já está vendendo, muitas vezes, porque não consegue mais pagar. Quem cede acaba dando esse desconto ao comprador ou pagando do próprio bolso.

Por que a Justiça considera a cobrança abusiva

O raciocínio dos tribunais é simples. A empresa não presta nenhum serviço novo ao aceitar a cessão. Conferir documentos, atualizar o cadastro e emitir um aditivo são atos que fazem parte da administração normal do contrato, cujo custo já está embutido no preço do imóvel. Cobrar de novo, e em percentual sobre o valor do bem, é transferir ao consumidor uma vantagem sem contrapartida, o que o artigo 51, inciso IV, e o parágrafo 1º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor tratam como cláusula nula, por colocar o comprador em desvantagem exagerada.

O Tribunal de Justiça de Goiás, o do Distrito Federal e outros têm decisões reconhecendo a nulidade da cláusula de taxa de cessão em contratos de promessa de compra e venda, com a devolução do que foi pago. A nulidade não depende de você ter assinado o contrato ciente da cláusula: cláusula abusiva não vale mesmo quando aceita, porque as normas do CDC são de ordem pública.

A construtora pode se recusar a aceitar a transferência?

Pode, dentro de limites. Como a empresa vai continuar recebendo as parcelas, ela tem interesse legítimo em saber quem é o novo comprador e se ele tem condições de pagar. Por isso é comum, e válido, que o contrato exija a comunicação por escrito, os documentos do cessionário e uma análise de crédito. O que ela não pode é usar essa análise para criar barreiras artificiais, como exigir renda muito acima da parcela, recusar sem motivo ou condicionar a anuência a um pagamento. Se a recusa for injustificada, o comprador pode pedir na Justiça que a cessão seja reconhecida. No caso de lote em loteamento registrado, a situação é ainda mais favorável: o artigo 31 da Lei 6.766/79 diz que a cessão do compromisso de compra e venda independe da anuência do loteador, bastando que ele seja comunicado por escrito, por meio do registro de imóveis. Ali a empresa não tem nem o direito de recusar, quanto mais de cobrar.

Quando não dá, dito com honestidade

Nem toda cobrança na transferência é ilegal. O ITBI é um imposto municipal e, embora o STF tenha decidido, no Tema 1124, que ele só incide com o registro da transmissão da propriedade e não na cessão de direitos, algumas prefeituras ainda cobram e a discussão é com o município, não com a construtora. Custos de cartório para reconhecer firma ou registrar a cessão são despesas reais, cobradas pelo cartório, e não pela empresa. E se o contrato foi feito entre duas pessoas físicas, sem construtora ou loteadora, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica, e a análise passa a ser feita pelo Código Civil, com resultado menos previsível.

O que fazer agora e o que guardar

Se a cessão ainda não aconteceu, mande à empresa uma comunicação por escrito, com protocolo ou e-mail, informando a cessão, apresentando os dados do novo comprador e pedindo a anuência sem pagamento de taxa, com base no artigo 51 do CDC. Se a empresa insistir, peça que a recusa venha por escrito. Esse documento é a prova de que a transferência foi condicionada a uma cobrança abusiva, e permite pedir na Justiça, inclusive em liminar, que a cessão seja aceita.

Se você já pagou, reúna o contrato original, a cláusula que prevê a taxa, o comprovante do pagamento, o aditivo ou termo de cessão e qualquer mensagem em que a empresa condiciona a transferência ao pagamento. Com esse conjunto, a ação de devolução é objetiva, e em geral corre no Juizado Especial Cível quando o valor não passa de quarenta salários mínimos, sem custas na primeira instância.

Prazo para pedir o dinheiro de volta

Há decisões aplicando o prazo de três anos, contado do pagamento, por entenderem que se trata de enriquecimento sem causa, e outras aplicando dez anos, por se tratar de cobrança baseada em cláusula contratual nula. Como o tema não está pacificado no STJ, o caminho seguro é agir dentro de três anos. Quem pagou há mais tempo ainda pode tentar, mas precisa saber que existe risco de a Justiça reconhecer a prescrição.

Quanto custa e como funciona o atendimento

Para a devolução da taxa, o processo costuma ser rápido e de baixo custo: no Juizado não há custas iniciais e o valor discutido é certo. Os honorários do advogado são combinados por contrato, em regra com parte vinculada ao que for recuperado. A devolução vem corrigida pelo índice do contrato ou pelo IPCA, com juros a partir da citação, e em dobro quando se prova que a cobrança foi contrária à boa-fé, o que a Justiça reconhece em alguns casos e nega em outros. Não é possível prometer resultado, porque cada contrato tem uma redação e cada tribunal tem sua leitura.

O que a lei e a Justiça dizem

A base é o artigo 51, inciso IV e parágrafo 1º, inciso III, do CDC, que anula cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, e o artigo 42, parágrafo único, que trata da devolução em dobro do que foi cobrado indevidamente. Para lotes, o artigo 31 da Lei 6.766/79 dispensa a anuência do loteador. O Código Civil, nos artigos 286 e seguintes, regula a cessão e permite que o contrato exija a comunicação ao credor, mas não autoriza cobrança por isso. Quando a empresa usa a cessão para renegociar o preço ou para cobrar multas, a discussão se mistura com a rescisão, e nesse ponto vale ler sobre a multa na rescisão dos contratos de imóveis e sobre o prazo para devolução dos valores pagos.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando a taxa cobrada é relevante, quando a empresa se recusa a aceitar a cessão e você precisa da transferência para sair de um contrato que não consegue mais pagar, quando o contrato é de lote e a loteadora ignora a Lei 6.766, ou quando você já pagou e quer o dinheiro de volta. Não vale a pena para cobranças pequenas, de valor fixo, que representem custos reais de cartório. Se a sua situação já passou da transferência e a empresa está ameaçando cancelar o contrato, leia o que fazer quando o contrato do lote foi cancelado. A visão geral do que o escritório faz em compra e venda está na página de direito imobiliário.

Perguntas frequentes

A construtora pode cobrar taxa para transferir o contrato de imóvel?

Não. A cobrança de percentual sobre o preço ou de taxa administrativa como condição para aceitar a cessão é considerada abusiva pelo artigo 51 do CDC, porque não corresponde a nenhum serviço prestado. A empresa pode analisar o novo comprador, mas não pode cobrar por isso.

Qual é o valor da taxa de transferência de imóvel na planta?

As empresas costumam cobrar entre 1% e 5% do valor atualizado do contrato ou do preço do imóvel, às vezes com um valor mínimo fixo. Qualquer que seja o percentual, a cobrança é questionável na Justiça e o valor pago pode ser pedido de volta.

Posso vender meu apartamento na planta sem avisar a construtora?

Não é recomendável. A cessão só produz efeito perante a empresa depois de comunicada, e sem a anuência o comprador original continua responsável pelas parcelas. O certo é comunicar por escrito e apresentar o novo comprador, sem aceitar o pagamento de taxa.

Paguei a taxa de cessão. Consigo o dinheiro de volta?

Em geral sim, com correção monetária e juros, por ação judicial, que pode correr no Juizado Especial quando o valor não passa de quarenta salários mínimos. O prazo seguro para pedir é de três anos a partir do pagamento, embora haja decisões que admitem dez anos.

Taxa de transferência é a mesma coisa que ITBI?

Não. O ITBI é imposto cobrado pela prefeitura na transmissão da propriedade, e o STF decidiu que ele só incide no registro da escritura, não na cessão de direitos. A taxa de transferência é uma cobrança particular da construtora ou loteadora, sem base legal.

Comprei lote em loteamento. A loteadora pode recusar a cessão?

Não. O artigo 31 da Lei 6.766/79 diz que a cessão do compromisso de compra e venda de lote independe da anuência do loteador, que só precisa ser comunicado por escrito. Cobrar taxa ou recusar a transferência, nesse caso, contraria a lei.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende casos de cessão de contrato e devolução de taxas abusivas em todo o Brasil, por processo eletrônico. O primeiro contato é pelo WhatsApp. Envie o contrato, a cláusula da taxa e a resposta da empresa, que a análise inicial é feita por mensagem e por videochamada.

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Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).