É ilegal a cobrança de taxa para transferir contrato de imóvel

Quem comprou imóvel de alguma empresa do ramo imobiliário, como uma construtora, incorporadora ou imobiliária, não pode ser obrigado a pagar taxa para transferência/cessão desse contrato.

Na prática, todavia, o que vemos é uma situação completamente diferente e as empresas agem em absoluta ilegalidade e cometendo abusos ao cobrar taxas sobre a transferência desses contratos.

Não estamos falando do ITBI

Essa taxa cobrada não tem nada a ver com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é um imposto de titularidade da Prefeitura/Distrito Federal que incide quando há uma alienação de um imóvel.

O que eu estou dizendo que não pode ser cobrado é uma “taxa” que as empresas desse ramo obrigam os futuros compradores a pagarem para transferir o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, seja registrado ou não, para outra pessoa, geralmente, via cessão de direitos.

Cobram entre 1% a 5% sobre o valor da venda ou do valor atualizado do contrato. Imagine que o seu contrato atualizado valha 300 mil reais, você tenha pago apenas 100 mil e queira “vender o ágio” para outra pessoa. Nessa situação, sendo a taxa de 5% sobre o valor desse contrato, o comprador terá de pagar a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Essa cobrança é extremamente prejudicial para aquela pessoa que não tenha mais condições financeiras para honrar o seu contrato e, não querendo pedir a rescisão (com receio de perder muito dinheiro, o que fatalmente ocorrerá), prefere transferir a dívida e o contrato para outro, mediante o pagamento do que já quitou.

Poucas pessoas se interessam em pagar essa taxa e ainda assumir a dívida do antigo proprietário. Muitos dos vendedores acabam por dar esse desconto no preço do negócio ou assumem o seu pagamento, amargando o prejuízo.

Mas isso não é correto.

Por que é ilegal essa cobrança?

A Justiça entende que a cobrança dessa taxa não é legal, pois transfere ao consumidor obrigação onerosa e abusiva, que é de responsabilidade da empresa.

A taxa de transferência cobrada pela construtora é abusiva pelo simples fato de que as despesas administrativas que a empresa eventualmente tenha que arcar por força da cessão de direitos já estão embutidas no preço do imóvel, objeto da promessa de compra e venda.

Não há prestação de serviço que justifique a referida taxa, razão pela qual se mostra abusiva a referida cobrança.

A maior parte das despesas alegadas pelas empresas, ao realizar a transferência desses contratos, tem como único objetivo a garantia do pagamento pelo novo comprador, não sendo lícito que a construtora transfira os riscos do empreendimento para o consumidor.

Mesmo que você tenha assinado um contrato com essa cláusula, ela não valerá.

Tal cláusula contratual põe o consumidor em situação de exagerada desvantagem, ao mesmo tempo em que acarreta o enriquecimento sem causa dessas empresas, em afronta aos princípios da boa-fé e da equidade contratual, bem como ao art. 51, IV, e § 1º do CDC.

E para que não reste dúvidas sobre esse assunto, veja algumas decisões do Judiciário:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. NULIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA.

 

1 – Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de

compra e venda de imóvel quando a empresa construtora enquadra-se no conceito de fornecedor descrito no artigo 3° do Estatuto Consumerista.

 

2 – É nula a cláusula que determina a cobrança de taxa de transferência e/ou cessão, em casos de transferência ou cessão de direitos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por estabelecer uma obrigação abusiva, colocando o consumidor em excessiva desvantagem. Inteligência do artigo 51, inciso IV e § 1°, inciso III do CDC.

 

APELAÇÃO CONHECIDA E IMPROVIDA.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUSPENSÃO DO PROCESSO. INAPLICABILIDADE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DA RETENÇÃO, FIXADA NO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO). RAZOABILIDADE. RETENÇÃO DA TAXA DE CESSÃO. ABUSIVIDADE. SENTENÇA CONFIRMADA. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO.

 

1. O processamento da recuperação judicial não enseja a suspensão de ações de conhecimento em momento prévio ao trânsito em julgado, devendo o feito ser suspenso apenas na fase de realização de constrição judicial.

 

2. Na linha da jurisprudência dominante deste Sodalício, considera-se razoável a retenção, pelas promitentes vendedoras, do montante de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas quitadas pela promitente compradora, quando foi ela quem deu causa à rescisão contratual, tal como ocorre, na hipótese em análise, sendo cabível a redução da cláusula penal estipulada em patamar superior e excessivamente onerosa à consumidora, com base no artigo 413 do Código Civil.

 

3. É nula a cláusula que determina a cobrança/retenção de taxa de transferência e/ou cessão de direitos, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por estabelecer uma obrigação abusiva, colocando a parte consumidora em excessiva desvantagem. Inteligência do artigo 51, inciso IV e § 1°, inciso III do CDC. Precedentes.

 

4. Evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária anteriormente fixada, conforme previsão do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

“Deve ser considerada abusiva a imposição de pagamento de taxa de cessão, como condição à transferência do contrato de promessa de compra e venda.” Acórdão 916525

“É nula a cláusula que determina a cobrança de taxa de transferência em caso de cessão de direitos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por estabelecer uma obrigação abusiva, colocando o colocando o consumidor em excessiva desvantagem. Inteligência do artigo 51, inciso IV e § 1°, inciso III do CDC.” Acórdão 909799.

E quem teve de pagar essa taxa?

Como a cobrança é abusiva e ilegal, mesmo quem tenha pago essa taxa poderá recebê-la de volta, com a aplicação de correção monetária e juros, caso esse pagamento tenha sido feito nos últimos 10 (dez) anos.

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Dr. Rafael Rocha Filho