6 Características sobre a Taxa de Fruição de Imóvel

Nesse texto eu explicarei o que é essa taxa, sua importância, como é cobrada e demais assuntos pertinentes ao tema que podem fazer você ganhar ou perder muito dinheiro na rescisão contratual do seu lote, casa, apartamento, imóvel comercial, etc.

1 – O que é essa taxa?

A taxa de fruição nada mais é que uma indenização a ser paga por quem utilizou o imóvel e não pretende mais prosseguir com o contrato, seja por inadimplemento ou porque simplesmente se arrependeu da compra feita.

É uma reparação justa, como se fosse um “aluguel”. Evita-se que o vendedor fique no prejuízo – porque fora privado do uso do bem – e que o comprador tenha um ganho sem causa, pelo uso do imóvel (morou nele, por exemplo) sem pagar por isso.

2 – Qual o valor da taxa de fruição?

Por um grande período, houve uma imprecisão quanto ao valor por ausência de regulamentação legal. A Lei de nº 13.786/2018 estabeleceu que, nos contratos celebrados a partir de 27 de dezembro de 2018, o valor seria de até 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

Mesmo antes dessa previsão legal, a Justiça considerava como adequada a fixação dessa taxa em 0,5%.

Muitos vendedores de imóveis previam o valor da taxa de fruição como sendo de 1%. Quando questionada essa cláusula, o Poder Judiciário acabava por reduzi-la para 0,5%.

No caso de loteamento, o valor da taxa de fruição pode chegar a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.

Existe uma certa divergência quanto a base de cálculo da taxa de fruição: seria sobre o valor pago ou sobre o valor atualizado do contrato?

Em que pese algumas decisões estabelecendo que a fruição deveria ser calculada sobre o valor que efetivamente foi pago até o momento da rescisão, prevalece que ela deverá ter como base de cálculo o valor atualizado do contrato.

É importante analisar como o seu contrato trata esse assunto, porque isso representa uma grande diferença financeira, como pode ser observado do exemplo abaixo.

Imagine que o valor do seu contrato é de R$ 500 mil reais e você pagou R$ 100 mil. A taxa de fruição calculada sobre o valor do contrato (0,5% x 500.000) será de R$ 2.500,00, ao mês. Entretanto, tendo como base de cálculo o valor efetivamente pago, essa mesma taxa teria o valor mensal de R$ 500,00. Ao longo de um ano, isso representa uma diferença de R$ 24 mil.

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3 – Para a incidência da taxa de fruição precisa provar prejuízo ou benefício para alguma das partes?

Não. Esse requisito existiu no passado, atualmente não há exigência dele. Basta que a posse do imóvel tenha sido disponibilizada ao comprador para existir o dever de pagar a indenização por fruição.

4 – Eu apenas comprei o imóvel, mas nunca pude construir ou entrar nele, tenho de pagar a fruição se desistir do negócio?

É proibida a cobrança da fruição, nessa situação. Essa taxa existe justamente para a situação da pessoa que usou do bem. Se não houve o uso, não há que se falar em pagamento dessa natureza.

5 – Em todos os casos de desfazimento do negócio o desistente terá de pagar a taxa?

Só há a necessidade do pagamento quanto o comprador desiste do contrato, sem culpa do vendedor, ou quando se torna inadimplente. Sendo a rescisão motivada por culpa do próprio vendedor (atraso na obra, defeitos no imóvel, etc) não pode haver a cobrança da fruição.

6 – É possível cumular a multa com a taxa de fruição?

Sim. Atualmente, a penalidade por desistência do prosseguimento de um contrato imobiliário pode chegar até 50% do valor pago. Além dessa multa, caso o comprador se enquadre nas hipóteses da cobrança da taxa de fruição, também terá de pagá-la.

Dica de ouro: Cuidado com a forma como você decide por terminar o seu contrato. A taxa de fruição pode resultar em nenhum valor de restituição para você e, ainda mais, em um saldo devedor perante o vendedor.

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Dr. Rafael Rocha Filho