3 cobranças de juros que a construtora não pode fazer no seu imóvel

Quem financia um lote, um apartamento na planta ou uma casa direto com a construtora costuma perceber o problema só depois de alguns anos: a parcela subiu muito, o saldo devedor quase não caiu e, quando pede o valor para quitar, o número parece maior do que o preço de outro imóvel. Esta página explica as três formas de cobrança de juros que mais aparecem nesses contratos, por que elas não são permitidas a quem não é banco, como reconhecê-las no seu contrato, o que a Justiça tem decidido e o que fazer para recalcular a dívida.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

Por que a construtora não pode cobrar juros como banco

A lei brasileira tem dois regimes de juros. Bancos, financeiras e demais instituições do sistema financeiro nacional podem cobrar a taxa de mercado e capitalizar juros mensalmente, desde que o contrato diga isso. Todo o resto, o que inclui construtoras, incorporadoras, loteadoras e imobiliárias que vendem a prazo, fica sob a Lei da Usura, o Decreto 22.626 de 1933, e o Código Civil. A Lei da Usura proíbe contar juros dos juros em período menor que um ano, e a Súmula 121 do STF diz que essa capitalização é vedada ainda que expressamente convencionada. O Código Civil, no artigo 591, admite apenas a capitalização anual no empréstimo de dinheiro. E a taxa de juros dessas empresas está limitada ao patamar do artigo 406 do Código Civil e da Lei da Usura, o que na prática significa doze por cento ao ano.

Isso não é detalhe técnico. O contrato de compra e venda de imóvel a prazo com a construtora é um parcelamento de preço com juros, e quem parcela precisa respeitar o regime de quem não é banco. Quando o contrato adota mecanismos que só o banco poderia usar, a cobrança é indevida e pode ser retirada, com recálculo de todo o saldo devedor e devolução do que foi pago a mais.

Primeira cobrança: juros sobre juros em período menor que um ano

A capitalização de juros, também chamada de anatocismo ou juros compostos, acontece quando os juros de um mês são somados ao saldo e no mês seguinte rendem juros de novo. Nos contratos de construtora ela aparece com nomes que passam despercebidos: juros “acumulados”, “cumulativos”, “capitalizados mensalmente” ou taxa “ao mês, equivalente a tantos por cento ao ano” com número anual maior que doze vezes a mensal. Em contratos de dez, quinze ou vinte anos, o efeito dessa cobrança sobre o total pago é enorme, e é a principal razão de a parcela crescer enquanto o saldo não diminui. Como a Lei da Usura proíbe essa forma de cobrança a quem não é banco, a Justiça costuma determinar o recálculo com juros simples, mantida a correção monetária prevista no contrato.

Segunda cobrança: a Tabela Price

A Tabela Price é um sistema de amortização em que a parcela é fixa e composta de juros e amortização, com os juros calculados sobre o saldo devedor a cada mês. Para os bancos, o STJ considera que o uso da Price não é ilegal por si, e a existência ou não de capitalização depende de perícia em cada contrato. Para as construtoras a discussão é diferente, porque, se a perícia mostra que a fórmula embute juros sobre juros mensais, essa capitalização é justamente a que a Lei da Usura proíbe a quem não é banco. Por isso há decisões, inclusive em Goiás, afastando a Price de contratos de construtora e mandando recalcular pelo sistema de amortização constante ou por juros simples. Há decisões nos dois sentidos e a perícia contábil decide, mas a tendência recente é desfavorável às empresas.

Como saber se o meu contrato usa a Tabela Price

Nem sempre o nome aparece. Procure no contrato ou no quadro-resumo as expressões “sistema francês de amortização”, “Price”, “parcelas fixas com juros de tanto ao mês” ou uma planilha em que a parcela é igual do começo ao fim e a parte de amortização cresce devagar. Se o contrato não diz qual sistema usa, mas a planilha de evolução mostra que nos primeiros anos quase tudo o que você paga é juro, é sinal de Price. A empresa é obrigada a fornecer o contrato completo e a planilha de evolução da dívida, e a recusa é, por si, uma falha de informação que ajuda na revisão. O cálculo que mostra a diferença é explicado em o que é cálculo revisional de imóveis.

Terceira cobrança: a Tabela Gradiente

A Tabela Gradiente é uma variação em que as parcelas começam baixas e sobem a cada ano por um percentual fixo, além da correção monetária. Ela é vendida como facilidade, porque a primeira prestação cabe no bolso, mas o aumento é geométrico: em contratos longos, a parcela do décimo ano pode ser várias vezes a do primeiro, muito acima de qualquer reajuste de salário. O efeito financeiro é o mesmo da Price, com capitalização mensal embutida, e por isso os tribunais têm tratado as duas do mesmo modo quando a vendedora não é instituição financeira. A Gradiente costuma vir escondida em contratos de lote e de apartamento na planta, sob nomes como “parcelas crescentes” ou “reajuste escalonado”. Uma prática parecida, a de esticar o prazo para reduzir a parcela sem reduzir a dívida, está em alongamento artificial do prazo de contrato imobiliário é ilegal.

O que não é abusivo, dito com honestidade

Correção monetária não é juro. O reajuste do saldo pelo INCC durante a obra e pelo IGP-M ou IPCA depois das chaves é válido quando está no contrato, porque só repõe a inflação, embora a periodicidade menor que a anual seja discutível, como explicado em pode haver correção monetária mensal no contrato de imóvel. Juros simples de até um por cento ao mês são permitidos. Juros cobrados durante a obra, quando previstos, já foram admitidos pelo STJ. E a multa de mora de até dois por cento, prevista no Código de Defesa do Consumidor, é devida quando há atraso. A revisão tira do contrato o que a lei proíbe; não zera a dívida nem apaga a inflação.

O que fazer para recalcular a dívida

O primeiro passo é reunir o contrato completo, com todos os aditivos, a planilha de evolução da dívida e os comprovantes de tudo o que foi pago. Com esse material, um contador ou perito recalcula o saldo devedor com juros simples e com a correção prevista, e a comparação com o saldo cobrado pela empresa mostra a diferença. Em contratos longos, essa diferença costuma ser expressiva, e às vezes o cálculo revela que o imóvel já está quitado ou que houve pagamento a mais, que pode ser pedido de volta.

Com o cálculo em mãos, a ação revisional pede a retirada da capitalização e da Price ou da Gradiente, o recálculo do saldo e, se for o caso, a devolução do excesso, com pedido de tutela para que a empresa não rescinda o contrato nem negative o comprador enquanto ele paga o valor recalculado. A ação pode ser proposta durante o contrato ou depois da quitação, dentro do prazo explicado em qual é o prazo para revisar um contrato imobiliário. Quem já está em atraso deve agir antes de a empresa notificar para rescisão, porque a discussão dos juros também serve para reduzir o valor a purgar.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando o contrato traz juros compostos, Price, Gradiente ou parcelas que crescem além da correção, quando o saldo devedor não cai apesar de anos de pagamento, quando a empresa se recusa a entregar a planilha ou quando você recebeu notificação de rescisão. Contratos de lote e de imóvel na planta com loteadoras e incorporadoras regionais são os que mais apresentam essas cobranças. O escritório faz a leitura do contrato e o cálculo preliminar antes de qualquer ação, com atendimento em todo o Brasil, e a página central do tema é revisão de imóvel financiado pela construtora.

Perguntas frequentes

Construtora pode cobrar juros compostos?

Não em período menor que um ano. A Lei da Usura e a Súmula 121 do STF proíbem a capitalização de juros a quem não integra o sistema financeiro, mesmo que o contrato preveja. O Código Civil admite apenas a capitalização anual.

Tabela Price em contrato com construtora é ilegal?

Há decisões nos dois sentidos, mas a tendência é afastar a Price quando a perícia mostra que ela embute juros sobre juros mensais em contrato de empresa que não é banco. Nesses casos o saldo é recalculado por juros simples ou pelo sistema de amortização constante.

Qual é o juro máximo que a construtora pode cobrar?

Fora do sistema financeiro, o limite é o da Lei da Usura e do artigo 406 do Código Civil, que na prática corresponde a doze por cento ao ano, ou um por cento ao mês, em juros simples. Taxa acima disso pode ser reduzida.

Já paguei quase tudo. Ainda posso pedir revisão?

Sim. A revisão pode ser pedida durante o contrato e também depois da quitação, para devolução do que foi pago a mais, respeitado o prazo de prescrição. Quanto mais parcelas pagas com juros indevidos, maior costuma ser a diferença.

Se eu entrar com a ação, a construtora pode cancelar o contrato?

Não por causa da ação. O que permite a rescisão é o atraso das parcelas. Por isso a ação pede tutela para que o comprador continue pagando o valor recalculado ou deposite em juízo, sem ser considerado inadimplente.

Como falar com o escritório

O primeiro contato é pelo WhatsApp. Mande o contrato, a planilha de evolução ou o último demonstrativo de saldo e diga há quantos anos paga. A leitura inicial indica se há capitalização, Price ou Gradiente e se vale fazer o cálculo completo.

Falar com o escritório no WhatsApp

Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).