3 Formas Abusivas de Cobrar Juros que Encarecem as Parcelas do Seu Imóvel

     Quem comprou um imóvel e o financiou direto com uma imobiliária, construtora ou incorporadora pode estar pagando muito mais juros do que deveria.

         E, nesse texto, você vai entender como essas cobranças abusivas acontecem, como elas são quase imperceptíveis e o que você pode fazer para reduzir o valor de juros que te cobram na parcela e no saldo devedor.

Imóvel adquirido com empresa que não é banco

         Primeiramente, é importante que você saiba que essas formas de cobrança de juros que irei detalhar não podem ser cobradas por empresas que não sejam bancos, como as imobiliárias, construtoras e incorporadoras.

         É que a lei beneficia exageradamente os bancos e permite que eles façam a cobrança de juros de forma mais agressiva, o que não é autorizado a quem não é banco.

         Pois bem. Vamos entender as três formas de cobrança de juros abusivas praticadas pelas empresas do ramo imobiliário.

1ª Cobrança abusiva – Capitalização de juros – juros sobre juros – juros acumulativos ou cumulados – anatocismo

         A capitalização de juros é a cobrança dos juros sobre o valor principal e, também, sobre os próprios juros.

         Ocorre uma verdadeira dupla cobrança, o que encarece bastante um contrato de compra e venda de um lote, apartamento, casa, sobrado, sala comercial ou galpão.

         Para as empresas do ramo imobiliário, não é permitida essa forma de cobrança de juros pelo fato de não estarem incluídas entre as entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, que é restrito aos bancos, cooperativas e associações de poupança.

         A capitalização de juros representa uma cobrança indevida entre 40% e 60% de todo o valor que você paga para adquirir um imóvel. E, às vezes, ela vem camuflada nos contratos, como nesse caso:

         A cobrança dos juros de forma cumulativa ou acumulativa, como aparece nos contratos, é um sinal da capitalização dos juros, anatocismo ou juros sobre juros.

         E essa é uma estratégia das empresas do ramo imobiliário para esconder essa cobrança indevida de juros.

         Se você quiser entender um pouco mais sobre essa cobrança, acesse: Meu imóvel foi financiado junto à construtora e as prestações só aumentam a cada mês

2ª Cobrança abusiva – Tabela Price

         A Tabela Price é um sistema para amortizar o contrato de financiamento que faz com que ocorra a capitalização dos juros, de forma mensal.

         Além de fazer a própria capitalização de juros, como falado no primeiro ponto, a Tabela Price faz com que essa capitalização ocorra mensalmente, o que aumenta a dívida do comprador do imóvel perante a imobiliária.

         Muitas pessoas começam pagando uma parcela de 1 mil reais em um contrato imobiliário e, passados dois ou três anos, o valor da parcela vai para 2 ou 3 mil reais.

         Parece que o saldo devedor nunca acabará. As parcelas aumentam, mas a dívida não diminui.

         É comum que muitas pessoas cheguem a desistir do contrato e solicitem o seu cancelamento, aceitando as cobranças de multas altas para não continuarem com a dívida. Algo muito triste.

         Ainda mais porque o consumidor é enganado, achando que tem de pagar aquele valor altíssimo e que aumenta a cada mês, impedindo-o que realize o sonho da casa própria.

         Há caso em que o consumidor pagava quase R$ 1.900,00 de parcela teve direito a reduzi-la para R$ 1.117,42, veja:

         Você pode acompanhar essa história nesse artigo: É possível conseguir liminar para reduzir valor de prestação de imóvel financiado junto à construtora

3ª Cobrança abusiva – Tabela Gradiente

         A Tabela Gradiente é considerada como sinônima da Tabela Price, porque produz o mesmo efeito, isto é, capitalização mensal de juros, que não é permitida para as imobiliárias, incorporadoras e construtoras.

         Muitas empresas não colocam no contrato, de forma expressa, o nome “Tabela Price”, porque sabem que o seu uso é ilegal e que muitos consumidores têm uma noção de sua abusividade.

         Por isso, preferem adotar a “Tabela Gradiente”, de pouco conhecimento, mas, igualmente, perigosa para quem compra o imóvel, como ocorreu nesse contrato:

         Ela faz com que as parcelas, no primeiro ano de contrato, sejam baixas, mas, a partir do segundo ano, os valores começam a aumentar de forma geométrica, muito além do que o consumidor recebe de reajuste de salário.

         E, sabendo que esses contratos imobiliários são feitos por 10, 15, 20 e até 35 anos, a empresa receberá, indevidamente, valores por longos anos, cobrindo as parcelas baixas do primeiro ano e obtendo lucro exagerado.

         Atuei em um caso em que a empresa disse que os compradores teriam de pagar mais 147 mil reais para quitarem o contrato de um imóvel, mesmo após quase 10 anos de pagamento regular das parcelas, que tinham valor médio de 2 mil reais.

         Os cálculos feitos, entretanto, demonstraram que eles deviam apenas mais 30 mil reais. Uma diferença de 116 mil reais de juros abusivos.

         A Justiça, entendendo essa artimanha das empresas, tem dado decisões determinando a exclusão do uso da Tabela Gradiente dos contratos imobiliários, olhe:

APELACAO CIVEL. ACAO REVISIONAL C/C CONSIGNATORIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL A PRESTACAO. APLICABILIDADE DO CDC. JUROS REMUNERATORIOS. INDICE DE CORRECAO MONETARIA. INCC. IGPM. SUBSTITUICAO PELO INPC. CAPITALIZACAO DE JUROS. TABELA PRICE/ GRADIENTE. […]

4 – A TABELA PRICE OU MODALIDADE GRADIENTE, POR CAPITALIZAR JUROS SOBRE JUROS, REPRESENTA FATOR DE DESEQUILIBRIO CONTRATUAL, OCASIONANDO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, DEVENDO SER AFASTADA DO CONTRATO POR RESULTAR ONEROSIDADE EXCESSIVA.

5 – DIANTE DA CONSTATACAO DE QUE O CONSIGNANTE EFETUOU OS DEPOSITOS DAS PRESTACOES VENCIDAS NO CURSO DA ACAO, DEVE O PEDIDO SER JULGADO PROCEDENTE. 1A APELACAO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 2A APELACAO CONHECIDA E IMPROVIDA.”

(TJGO, APELACAO CIVEL 111397-9/188, Rel. DES. GILBERTO MARQUES FILHO, 2A CAMARA CIVEL, julgado em 14/08/2007, DJe 15083 de 13/09/2007).

         Muitas pessoas precisam saber que podem estar pagando o valor de 2 ou 3 imóveis por apenas

         Pior que isso são aqueles que acabam perdendo o bem, não recebendo nenhum valor de restituição ou, ainda, pagando mais dinheiro para encerrar o contrato, quando deveriam é pagar menos.

O que fazer?

         É importante que o seu contrato e a planilha evolutiva (documento que contém o histórico dos pagamentos feitos e o saldo devedor atual) sejam analisados por um advogado especialista nessa área, que poderá te dizer se é viável entrar com uma ação para revisar o contrato e obter a diminuição da dívida, com a retirada dessas cobranças abusivas.

         Além disso, será fundamental realizar os cálculos, através de um contador, economista ou perito da área contábil, para saber exatamente qual o valor que você ainda deve ou se existe a possibilidade de ter quitado o contrato.

         E, na hipótese de você ter pago além do valor da dívida, poderá pedir a restituição das quantias que foram pagas além do devido.

         Há casos em que a revisão contratual representa uma economia de quase 90%, como nessa situação, onde o consumidor estava sendo cobrado em mais de R$ 384 mil, quando tinha pago mais de 220 mil em um apartamento que foi adquirido pelo preço de 150 mil, em 2010.

         O valor da dívida correta dele, na verdade, era de apenas R$ 50 mil:

         E se você quiser saber outros tipos de cobranças que fazem perder dinheiro em um contrato imobiliário, clique aqui.

      – Dr. Rafael Rocha Filho