Excesso de penhora em imóvel rural: quando a fazenda vale muito mais do que a dívida

Há um caso noticiado no Tribunal de Justiça de Goiás em que se reconheceu excesso na penhora de uma fazenda em Inaciolândia avaliada em mais de doze milhões de reais para garantir uma dívida de pouco mais de quatrocentos e cinquenta e oito mil. Vinte e seis vezes o valor do débito.

O que chama atenção não é o caso isolado. É que essa desproporção é rotina nas execuções rurais e quase nunca é impugnada.

O que é excesso de penhora

A penhora existe para garantir a satisfação do crédito, não para punir o devedor nem para pressionar além do necessário. Quando o bem constrito supera de forma significativa o valor do débito com seus acréscimos, configura-se excesso, que é vício corrigível dentro do próprio processo.

O fundamento é o princípio segundo o qual a execução se realiza no interesse do credor, mas, havendo mais de um meio igualmente eficaz de satisfazê-lo, deve ser adotado o menos gravoso ao executado. Não se trata de leniência com quem deve. Trata-se de proibir a destruição de patrimônio produtivo além do necessário para pagar.

Como se mede na prática

A demonstração é aritmética, e é isso que torna essa defesa uma das mais objetivas do processo de execução.

De um lado, apura-se o valor atualizado do débito, incluindo principal, juros, correção, custas e honorários. Do outro, apura-se o valor de mercado atual do bem penhorado, com laudo de avaliação recente.

O erro mais comum é trabalhar com avaliação desatualizada. Terra em região de expansão agrícola valoriza rápido, e uma avaliação de três anos atrás pode subestimar o bem em muito, o que enfraquece justamente o argumento que se quer sustentar. Laudo atual, feito por profissional habilitado, é condição do sucesso.

Os pedidos possíveis

Redução da penhora, quando o bem é divisível ou quando existe possibilidade de constrição parcial suficiente.

Desmembramento da área, quando a matrícula e a legislação de parcelamento permitem destacar fração compatível com o débito, preservando o restante da propriedade e a continuidade da exploração.

Substituição do bem penhorado por outro suficiente, por dinheiro, por seguro garantia ou por ativo de liquidez superior. Esta é frequentemente a via mais eficiente, porque atende ao credor com garantia melhor e devolve ao produtor a liberdade sobre a área.

Limitação da constrição quando houver penhora simultânea de vários bens que, somados, superam com folga o débito.

Por que o credor costuma aceitar

Existe uma leitura equivocada de que impugnar a penhora é hostilizar o credor. Na prática, garantia excessiva costuma ser ruim para os dois lados. Bem superdimensionado gera litígio, atrasa a satisfação do crédito, envolve avaliação, expropriação complexa e disputa em torno do valor. Credor experiente prefere garantia adequada e líquida a garantia gigante e problemática.

Por isso, propostas concretas de substituição tendem a encontrar receptividade maior do que impugnações puramente defensivas.

O detalhe da pequena propriedade

Há ainda uma camada específica em imóvel rural: a proteção constitucional da pequena propriedade rural trabalhada pela família, quando a dívida for decorrente da atividade produtiva. A configuração depende de critérios como o módulo fiscal da região e a exploração familiar, e exige prova. Não é argumento universal, mas em determinados perfis de produtor é decisivo e frequentemente é esquecido.

O que reunir

Matrícula atualizada da área, laudo de avaliação recente, cálculo atualizado do débito com memória, CAR e documentação da exploração, demonstração da área produtiva e, quando for o caso, documentos que caracterizem a exploração familiar e o enquadramento como pequena propriedade.

Rafael Bispo da Rocha — OAB/GO 33.675 · Ivenise Uchôa de Almeida Rocha — OAB/GO 59.087. Conteúdo informativo; cada caso exige análise individual e não há promessa de resultado.